W dniu 24 lipca 2023 roku Prezydent RP podpisał ustawę[1], której przepisy zmieniają lub uzupełniają ustawę o gospodarce nieruchomościami[2] i tym samym wprowadzają do krajowego systemu prawnego instytucję czasowego roszczenia o nabycie nieruchomości gruntowej. Roszczenie to przysługuje na mocy ustawy użytkownikowi wieczystemu zabudowanej nieruchomości gruntowej, który zrealizował cel umowy ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego. Innymi słowy użytkownik wieczysty, gdy spełnione są kryteria ustanowione w Ustawie, może nabyć na własność dotychczas użytkowaną nieruchomość w drodze umowy cywilnoprawnej. Zatem przepisy Ustawy nie stanowią podstawy do stwierdzenia, że doszło z mocy prawa (ex lege) do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności określonych nieruchomości, lecz umożliwiają przeprowadzenie transakcji między podmiotem publicznym (właścicielem gruntu) a prywatnym (użytkownikiem wieczystym) w oparciu o m.in. rynkową wartość nieruchomości gruntowej.

Poniżej prezentujemy najważniejsze informacje związane ze stosowaniem nowego prawa:

1. Żądanie sprzedaży nieruchomości może być zgłoszone przez użytkownika wieczystego w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy. Ustawa wchodzi w życie (w zakresie przepisów przekształceniowych) po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Ustawa została ogłoszona w dniu 31 lipca 2023 roku. Zatem bieg terminu na zgłoszenie roszczenia rozpocznie się w dniu 31 sierpnia 2023 roku.

2. W przypadku spełnienia przez użytkownika wieczystego warunków trybu szczególnego, tj. trybu wprowadzonego nową Ustawą w art. 3 pkt 14[3], organ będzie zobowiązany do zawarcia umowy sprzedaży. Przy czym wartość (cena) nieruchomości gruntowej będzie ustalana przez organ w oparciu o przepisy szczególne (patrz poniżej pkt 6-9).

3. Żądanie sprzedaży, nie będzie przysługiwało:

– jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;

– jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

– w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261);

– jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1073);

– w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

4. W pozostałych przypadkach sprzedaż będzie mogła nastąpić na zasadach ogólnych ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tym jednak zastrzeżeniem, że sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zwarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Zatem jeżeli użytkownik wieczysty nabył użytkowanie wieczyste w latach 1998-2012 będzie mógł nabyć prawo własności na zasadach ogólnych przewidzianych w przepisach u.g.n.

5. Umowa sprzedaży nie będzie mogła być zawarta, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

6. W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości będzie ustalać się:

– w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;

– w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

7. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

8. W przypadku nieruchomości lub jej części wpisanych do rejestru zabytków cenę tej nieruchomości obniża się na wniosek nabywcy o 50%.

9. Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, właściwy organ będzie ustalał cenę, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 u.g.n[4]., stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej. Zatem jeżeli np. nieruchomość gruntowa była oddana w użytkowanie wieczyste w celu budowy garaży lub miejsc postojowych, a więc wedle ustawy stawka procentowa opłaty rocznej powinna wynosić 1%, wówczas wartość nieruchomości przyjęta na poczet przekształcenia wyniesie 20% wartości rynkowej tej nieruchomości (gdy właścicielem jest Skarb Państwa; natomiast w przypadku j.s.t. wskazana wartość będzie stanowić dolną granicę wysokości opłaty rocznej jaką będzie mógł ustalić organ j.s.t.).

10. Udzielnie ewentualnych bonifikat dla przedsiębiorców będzie wymagało spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis. W uzasadnieniu do projektu Ustawy wskazano, że „pomocą będzie kwota stanowiąca różnicę między wartością rynkową gruntu a jego ceną i będzie udzielana przedsiębiorcy w ramach limitu pomocy de minimis. W przypadku przedsiębiorców, którzy mają wykorzystany w całości limit pomocy lub wartość udzielonej pomocy przekroczy dostępny limit, organ będzie ustalał dopłatę do wartości rynkowej bądź przyjmie cenę na poziomie wartości rynkowej gruntu”[5].

11. Wartość rynkowa nieruchomości będzie ustalana, co do zasady, każdorazowo w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Przy czym w Ustawie przyjęto, że w przypadku gdy 12 miesięcy przed dniem wejścia przepisów w życie użytkownik wieczysty przyjął ofertę nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zawartą w wypowiedzeniu albo właściwy organ nie odmówił aktualizacji tej opłaty na żądanie użytkownika wieczystego, określona na te cele wartość gruntu powinna stanowić podstawę do ustalenia ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu.

[1] Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463).

[2] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.).

[3] Ustawa wprowadza do ustawy o gospodarce nieruchomościami nowy dział, tj. „Dział VIa Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego”.

[4] Art. 72 ust. 3 u.g.n. – „Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: (1) za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,3% ceny; (2) za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych – 0,3% ceny; (3) za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3% ceny; (3a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne – 1% ceny; (3b) za nieruchomości gruntowe, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele – 1% ceny; (4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny; (4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2% ceny; (5) za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny.”

[5] Uzasadnienie do projektu Ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, jest dostępne pod adresem: https://www.sejm.gov.pl/Sejm9.nsf/druk.xsp?nr=3146.