Jednym z wielu założeń reformy planistycznej oraz zmian dokonanych w treści ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w 2023 roku[1] była rezygnacja z wydawania decyzji o warunkach zabudowy na czas nieokreślony. W konsekwencji tylko do końca 2025 roku decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane bezterminowo. Natomiast każda decyzja WZ wydana od dnia 1 stycznia 2026 roku będzie wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna[2]. Dlatego nie jest niczym zaskakującym, że inwestorzy zintensyfikowali swoje wysiłki w zakresie wnioskowania do organów gmin o wydanie decyzji WZ na ich planowane – nawet w dalszej przyszłości – inwestycje [Szerzej na temat wydawania decyzji o warunkach zabudowy od 2026 roku, pisałem w tekście pt. „Ustalenie warunków zabudowy w świetle reformy planowania przestrzennego”]. Z drugiej strony, organy przytłoczone mnogością wniosków, jak również z innych sobie znanych powodów, coraz częściej korzystają z możliwości zawieszenia postępowania administracyjnego. Powołują się przy tym na przepis o brzmieniu: „Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy”[3]. Tyle tylko, że w zdecydowanej większości takich przypadków w sprawie nie występują przesłanki umożliwiające organowi zawieszenie postępowania.

Z treści wyżej przytoczonego przepisu wynika, że postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Zatem wykładnia językowa wskazanego przepisu prowadzi do wniosku, że po pierwsze organ nie jest zobowiązany do zawieszenia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Świadczy o tym posłużenie się przez ustawodawcę zwrotem „można zawiesić”, co wprost wskazuje na uznaniowość jego zastosowania przez organ. Po drugie, maksymalne zawieszenie postępowania może wynosić 18 miesięcy, ale może trwać krócej.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że fakultatywność zawieszenia postępowania nie oznacza dowolności działania organu[4]. Dlatego zdaniem sądów organy mogą rozważać zawieszenie postępowania np. gdy w danej sprawie mogłoby zachodzić prawdopodobieństwo sprzeczności postanowień projektowanej decyzji o warunkach zabudowy z projektowanymi ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo gdy zachodzi realne prawdopodobieństwo, że gminne prace planistyczne zostaną zakończone w okresie 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez inwestora. Natomiast skorzystanie przez organ z instytucji zawieszenia jest nieuprawnione i stanowi naruszenie granic uznania administracyjnego każdorazowo, gdy takie zawieszenie jest niecelowe, tj. np. nie ma żadnych szans na uchwalenie planu miejscowego w okresie, na jaki maksymalnie można zawiesić postępowanie[5]. Dla przykładu, w jednym z wyroków sąd zwrócił uwagę organowi, że zawieszenie postępowania jest nieuzasadnione, „jeżeli procedura uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest na wstępnym etapie, albo została dawno temu przerwana”[6].

Przedmiotowy pogląd znajduje potwierdzenie, również w doktrynie prawa, w której wskazuje się, m.in. że „art. 62 ust. 1 u.p.z.p. wprowadza wyjątek od zasady szybkości postępowania administracyjnego i jest dla wnioskodawcy bardzo dotkliwy, ze względu na długotrwałe przerwanie tego postępowania. Organ powinien zatem ustalić, na jakim etapie jest procedura sporządzania planu, w jakim tempie się toczy, i uprawdopodobnić w uzasadnieniu postanowienia o zawieszeniu postępowania, że plan może zostać uchwalony przed upływem terminu zawieszenia. […] Prawdopodobieństwo uchwalenia planu przed upływem okresu zawieszenia postępowania powinno być badane przez organy odwoławcze w sposób obiektywny, nie tylko opierający się na oświadczeniu organu sporządzającego plan miejscowy, który jest zarazem organem orzekającym w sprawie warunków zabudowy”[7]; a także „Ustawodawca nie wyznaczył minimalnego okresu zawieszenia postępowania, wyznaczając tylko maksymalny okres, na który dochodzi do zawieszenia, umożliwiając w ten sposób organowi określenie innych ram czasowych (w zakresie maksymalnego okresu 18 miesięcy) adekwatnych dla danego stanu faktycznego”[8].

Podsumowując, organ administracji publicznej postanawiający o zawieszeniu postępowania powinien ocenić poziom zaawansowania procedury planistycznej i dążyć do zrównoważenia interesu publicznego z interesem inwestora ubiegającego się ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Przede wszystkim, jeżeli poziom zaawansowania prac planistycznych nie rokuje uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w okresie 18 miesięcy od dnia planowanego zawieszenia postępowania, organ powinien wówczas odstąpić od zawieszenia postępowania. Natomiast jeśli organ decyduje się na zwieszenie postępowania, wówczas jego obowiązkiem jest wykazać w uzasadnieniu postanowienia, że wystąpiły konkretne przesłanki przemawiające za zawieszeniem tego postępowania. Zatem organ wpierw powinien dokonać obiektywnych i wnikliwych ustaleń, co do stopnia zaawansowania prac planistycznych, a także treści projektowanego planu miejscowego i zakresu wniosku inwestora, a następnie rozważyć zasadność i celowość zawieszenia postępowania.

Ważne! Ogólny kontekst i wykładnia treści art. 62 u.p.z.p. prowadzi do osobnego wniosku, że przepis ten może stanowić podstawę prawną dla zawieszenia postępowania o ustalenie warunków zabudowy, wyłącznie w odniesieniu do planowanych lub trwających prac planistycznych zmierzających finalnie do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy, organ może zdecydować się na zawieszenie postępowania jeśli dąży do uchwalenia planu miejscowego a nie np. do uchwalenia planu ogólnego lub zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (jeśli jeszcze w gminie nie uchwalono planu ogólnego).

[1] Ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw z dnia 7 lipca 2023 roku (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688).

[2] Art. 64c u.p.z.p. (dodany na mocy art. 1 pkt. 60 u.o.z.u.p.z.p.).

[3] Art. 62 ust. 1 zd. 1 u.p.z.p.

[4] Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 22 maja 2025 r., sygn. akt II SA/Po 19/25.

[5] Wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 lutego 2025 r., sygn. akt VII SA/Wa 2980/24.

[6] Wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 21 grudnia 2017 r., sygn. akt II SA/Go 1075/17.

[7] Niewiadomski Z., Komentarz do art. 62 [w:] Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, wyd. 13, Warszawa 2023, Legalis.

[8] Kuźma, Komentarz do art. 62 [w:] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, D. Okolski (red.) [w:] Prawo rynku nieruchomości. Komentarz. wyd. 3, Warszawa 2024.