To już lato… Coraz częściej i coraz śmielej zażywamy kąpieli słonecznych. Wielu z nas z pewnością planuje urlopowe eskapady lub nawet je zaczyna. Z kolei mnie, ciepłe promienie czerwcowego słońca, zainspirowały do stworzenia kolejnego wpisu, bo najbliższe miesiące będą sprzyjać tym, którzy myślą o wykorzystaniu energii słonecznej do innych celów niż tylko banalne opalanie. Dzisiaj trochę na temat „zielonej energii” i parę rad o tym jak nie porwać się z motyką na słońce.

Pomysł stary jak świat (niemalże)

Aż trudno uwierzyć, że pierwsze próby wykorzystania przez człowieka energii słonecznej sięgają XII w. przed Chrystusem… Oczywiście nie było wówczas mowy o jakiejś zaawansowanej technologii stworzonej przez niesłychanie rozwiniętą cywilizację, która z biegiem czasu rozmyła się gdzieś na przestrzeni dziejów. Ot, zwyczajnie chodziło o zaspokojenie prozaicznej potrzeby dnia codziennego – rozpalenie ognia. W tym celu wykorzystywano dobrze nam znane szkło powiększające. Aż do XX w. trudno mówić o przełomie technologicznym. Dopiero opracowanie przez Polaka – Jana Czochralskiego – metody pomiaru szybkości krystalizacji metali, a wkrótce potem metody produkcji kryształów krzemu przybliżyło ludzkość do przełomu. Niedługo potem zbudowano pierwsze ogniwo fotowoltaiczne i nastąpił prawdziwy „boom”. Pierwsza farma fotowoltaiczna powstała w Stanach Zjednoczonych w latach 80. Ubiegłego wieku. Pierwsza polska farma powstała dopiero w 2011 roku. Mamy więc sporo do nadrobienia, więc nadrabiamy.

Rynek fotowoltaiki nadal rozwija się w błyskawicznym tempie. To wciąż najbardziej dynamicznie rozwijający się sektor OZE w Polsce, regularnie bijący kolejne rekordy w przyroście nowych mocy. Jak wynika z raportu Polskich Sieci Elektroenergetyczne, 1 grudnia 2020 roku moc zainstalowana w fotowoltaikę wyniosła 3,7 GW, co oznacza wzrost aż o 182% w stosunku do analogicznego miesiąca poprzedniego roku. Według niektórych źródeł branżowych, moc przyłączonych instalacji PV wyniosła w Polsce 2,2 GW, co uplasowało nas pod tym względem na czwartym miejscu w Unii Europejskiej. Nie dziwi więc, że nie spada zainteresowanie tymi instalacjami wśród przedsiębiorców, a nawet osób fizycznych. Dodatkowym bodźcem wspierającym rozwój branży są programy pomocowe takie jak „Mój Prąd”, „Czyste Powietrze” czy „Agroenergia” oferujące możliwość uzyskania wsparcia finansowego.

Jak się zatem zabrać za budowę własnej instalacji?

Tyle słońca w całym mieście…

… owszem, ale chyba lepiej rozważać inwestycję poza miejską dżunglą.

Wybór lokalizacji to kluczowa sprawa. Odpowiednia ekspozycja instalacji to podwalina sukcesu. Jednak przed dokonaniem ostatecznego wyboru nieruchomości, należy zainteresować się jej stanem prawnym (o ile oczywiście inwestor nie jest właścicielem gruntu lub nie posiada innego prawa do gruntu).  Warto ustalić, jakie prawa obciążają grunt, jakie plany wobec obszaru, na którym położony jest grunt mają lokalne władze, czy w sąsiedztwie występują potencjalne ograniczenia dla tego rodzaju inwestycji o charakterze środowiskowym i wreszcie, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką czy nie. Analiza tych podstawowych kwestii pozwoli w przyszłości uniknąć rozczarowań.

Księga wieczysta prawdę Ci powie

Jedną z kluczowych informacji, jakie powinien uzyskać inwestor na temat gruntu już na początku jest to, czy nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą – czyta się z niej… jak z otwartej księgi. Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe, gdzie można je przeglądać. Księgi można również przeglądać w Internecie pod adresem: www. ekw.ms.gov.pl. Oczywiście, aby móc to zrobić, należy znać nr księgi wieczystej. Najprościej uzyskać ten numer od naszego potencjalnego kontrahenta. Możliwe jest również poznanie tego numeru w inny sposób, np. kierując pisemny wniosek do sądu właściwego dla miejsca położenia danej nieruchomości lub do starosty powiatu, w którym położona jest nieruchomość. Dane o nieruchomości, w tym numer księgi wieczystej, są zawarte w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostę. Jednakże, by uzyskać numer księgi wieczystej nieruchomości, której nie jesteśmy właścicielem, trzeba się wykazać tzw. interesem prawnym do nieruchomości. Swego czasu numery ksiąg wieczystych były również dostępne w Geoportalu, jednak decyzją prezesa UODO ich publikowanie stało się zakazane ze względu na potrzebę ochrony danych osobowych. Istnieją również prywatne portale, które oferują odpłatne ustalenie numeru księgi wieczystej po adresie lub numerze działki.

Z księgi wieczystej dowiemy się, kto jest właścicielem nieruchomości, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, czy nieruchomość obciążają ewentualne służebności lub inne ciężary, itp. Ogólnie rzecz ujmując, z księgi wieczystej uzyskamy informacje o prawach związanych z daną nieruchomością.

Może się jednak zdarzyć tak, że nieruchomość nie posiada w ogóle księgi wieczystej. Wówczas ustalenie ww. informacji może okazać się o wiele trudniejsze. Zawsze jednak warto założyć księgę wieczystą po nabyciu nieruchomości. Jest to procedura stosunkowo prosta i tania.

– A po co komu ta księga?! Przecież jestem bibliofobem!

Założenie księgi wieczystej nie służy rozwojowi czytelnictwa ani jego promocji (przynajmniej nie wyłącznie). Z księgami wieczystymi wiąże się bardzo istotna zasada prawna, a mianowicie tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zasada ta mówi, że wszystko to, co jest ujawnione w księdze wieczystej korzysta z domniemania prawdziwości (w praktyce trudno jest obalić to domniemanie prawne). Mówiąc w uproszczeniu, chodzi o to, że każdy kto działa w sposób zgodny z treścią zapisów ujawnionych w treści księgi wieczystej jest chroniony prawem w sposób szczególny. Powyższa zasada została ujęta w art. 5 ustawy z dnia 18 października 2019 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204): „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”. Dlatego znajomość zapisów księgi wieczystej jest tak istotna.

Budowa zgodnie z planem?

Gdy poznaliśmy już treść KW, wypadałoby dowiedzieć się, czy na danej nieruchomości możemy wybudować wymarzoną farmę. W tym celu należy udać się do właściwego urzędu gminy. Najważniejszym aktem planowania przestrzennego na poziomie lokalnym (gminnym) jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednak dla większości terenów w Polsce takich planów nie stworzono, a lokalizacja inwestycji odbywa się w oparciu o decyzje administracyjne wydawane w toku indywidualnych postępowań wszczynanych na wniosek inwestora. Zasadą jest jednak prymat planu nad innymi aktami (decyzją o warunkach zabudowy czy decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego).

Dlaczego zbadanie mpzp jest tak istotne?

Plan odpowie nam na pytanie, m. in. jakiego rodzaju zabudowa jest dozwolona na danym obszarze gminy. Może bowiem zdarzyć się tak, że lokalne władze mają zamiar przeznaczyć dany teren na zgoła odmienny rodzaj zabudowy niż planowana przez nas inwestycja. Jeśli instalacja fotowoltaiczna stanowi rodzaj zabudowy nie do pogodzenia z funkcją wynikającą z mpzp przewidzianą dla danego obszaru w planie, wówczas nie będzie możliwe jej zrealizowanie w tym miejscu.

Czy możliwa jest zmiana mpzp?

Oczywiście jest to możliwe. Podjęcie próby zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, może jednak okazać się procesem na tyle długim, że bardziej efektywnie zarówno kosztowo, jak i czasowo będzie zrealizowanie inwestycji na innej nieruchomości.

Proponowałbym również unikać niektórych gruntów rolnych, zwłaszcza ziem lepszych klas. Trzeba również pamiętać o ograniczeniach w obrocie gruntami rolnymi – nie każdy może nabyć taki grunt. Kłopot jaki może powstać, gdy chodzi o działkę rolną, to potencjalna konieczność odrolnienia gruntu, co wiąże się z czasem i kosztami. Zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolne, może nastąpić jedynie poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku mpzp odrolnienie jest możliwe jedynie w oparciu o wydanie odpowiednich decyzji administracyjnych.

Co dalej? O tym w kolejnym wpisie…