Budowa domu o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 metrów kwadratowych bez pozwolenia na budowę stała się faktem. W dniu 29 października 2021 r. prezydent złożył podpis pod ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która została opublikowana 2 listopada 2021 (Dz.U. 2021 poz. 1986), co oznacza, że zacznie obowiązywać od 2 stycznia 2022 r. Niniejsze rozwiązanie, jako jedno z dziesięciu kluczowych, wprowadzonych w ramach rządowego programu Polski Ład sprawia, iż dom bez pozwolenia na budowę, kierownika budowy i dziennika budowy można będzie postawić już w 2022 r. Przyjrzyjmy się zatem bliżej przyjętym regulacjom.

Zaczynając od pierwszej istotnej kwestii należałoby wskazać, iż budowa musi być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Ponadto domy powinny być wolnostojące i nie więcej niż dwukondygnacyjne, a ich obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Co więcej, liczba projektowanych budynków nie może być większa niż jeden na każde 500 mkw. powierzchni działki.

Obowiązkiem inwestora będzie zgłoszenie budowy, do którego będzie zobowiązany dołączyć oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, oraz oświadczenie, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy. Co ważne omawiana ustawa wyłącza możliwość zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia budowy, co oznacza, iż do budowy będzie można przystąpić od razu  po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia. Kolejnym wymogiem będzie zawiadomienie organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem, o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Nadto budowa małych domów będzie musiała być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku wymagać będzie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, której wydanie nastąpi w ciągu 21 dni.

Zakończenie budowy wiązać się będzie natomiast z obowiązkiem dołączenia zawiadomienia o jej zakończeniu wraz z oświadczeniem o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami oraz o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym, a także przepisami techniczno-budowlanymi. Złożenie oświadczenia niezgodnego ze stanem faktycznym zagrożone będzie grzywną.

Warto w tym miejscu wskazać, iż przyjęte rozwiązania spotkały się ze znaczną krytyką branży, w szczególności regulacje znoszące obowiązek nadzorowania robót budowlanych przez kierownika budowy, który to brak w istotny sposób ma się przyczynić do obniżenia standardów bezpieczeństwa nie tylko pracowników zatrudnionych na budowie, lecz także osób korzystających z obiektu po rozpoczęciu jego użytkowania. Ponadto Polska Izba Inżynierów Budownictwa podnosi argument, iż brak odpowiedniego nadzoru w sposób znaczący zwiększy ryzyko realizacji budowy niezgodnie z projektem budowlanym.

Istotnym zagrożeniem jest również rozwiązanie wyłączające możliwość wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej do dokonanego przez inwestora zgłoszenia budowy. Brak takiej możliwości, jeszcze przed faktycznym rozpoczęciem prac budowlanych, uniemożliwi naprawienie potencjalnych błędów. W konsekwencji odpowiedzialność za nie spoczywać będzie na inwestorze. Dla przykładu, jeśli nadzór budowlany skontroluje określona budowę i dojdzie do wniosku, że nie spełnia przesłanek dla zastosowania ułatwień proceduralnych, to inwestor uznany zostanie za sprawcę samowoli budowlanej ze wszystkiego tego konsekwencjami.

Można zatem pokusić się o zwięzłe podsumowanie, iż ryzyko popełniania błędów proceduralnych zostało w całości przeniesione na inwestora. Czy faktycznie będzie stanowiło to ułatwienie? Niedługo się przekonamy.