Podjęcie decyzji o budowie wymarzonego domu wiąże się z koniecznością podjęcia szeregu działań jak przejście przez cały proces inwestycyjny od strony formalnoprawnej (co próbujemy ułatwić w ramach niniejszego bloga) czy wybór odpowiedniego projektanta czy ekipy budowlanej. Czasami może zdarzyć się tak, że planowana inwestycja wzbudzi zainteresowanie nie tylko najbliższych sąsiadów, ale i osób z inwestycją zupełnie nie związanych. W związku z czym często pojawia się pytanie, czy każdy może zapoznać się z projektem budowlanym naszego domu? Jak to zasadniczo w przypadku przepisów prawnych bywa najlepszą odpowiedzią na powyższe pytanie jest „to zależy”.

Nie budzi wątpliwości sytuacja, w której z projektem budowlanym chce zapoznać się strona postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020r., poz. 1333 z późn. zm., dalej jako „p.b.”) stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Znajdowanie się nieruchomości w sferze oddziaływania obiektu należy rozumieć w ten sposób, że na skutek wybudowania konkretnej inwestycji mogą zostać naruszone normy prawa materialnego, z których dany podmiot wywodzi swój interes prawny  (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 kwietnia 2021r., sygn. akt II OSK 2117/18). Innymi słowy tylko osoby, których prawo może doznać ograniczeń ze względu na realizację jakiegoś obiektu, są stronami postępowania o pozwolenie na jego budowę. Tym samym subiektywne odczucie danej osoby, że inwestycja oddziałuje na jej nieruchomość, nie jest wystarczające do uznania, że nieruchomość ta jest usytuowana w obszarze oddziaływania danego przedsięwzięcia. Warto w tym miejscu dodać, że wbrew powszechnie panującej opinii działka znajdująca się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji nie musi znajdować się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości, na której ma powstać lub też powstała już inwestycja. Brak bezpośredniego sąsiedztwa pomiędzy nieruchomościami nie musi automatycznie oznaczać braku przymiotu strony, gdyż obszar oddziaływania obiektu może obejmować także tereny dalej położone, ale pozostające w zasięgu wpływów planowanej inwestycji (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 kwietnia 2021r., sygn. akt II OSK 1687/18).

W konsekwencji, jeśli dana nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu budowlanego, właściciel tej nieruchomości (lub jej użytkownik wieczysty czy zarządca) ma interes prawny w sprawdzeniu zachowania stosownych przepisów prawa przez planowaną inwestycję. Właściciel działki ma bowiem możliwość sprawdzenia, czy faktycznie ograniczenia związane z zagospodarowaniem i zabudową działki zostaną zachowane i nie zostaną naruszone.  Tym samym osoba będąca stroną danego postępowania będzie uprawniona do zapoznania się z projektem budowlanym. W związku z czym zasadniczo można przyjąć, że każdy bezpośredni sąsiad – a jak to zostało wskazane czasem i sąsiad dalszy – będzie mógł powołać się na swoją legitymację procesową i z projektem budowlanym się zapoznać. Przy czym prawo to rozciąga się zarówno na etap procedowania pozwolenia na budowę jak i po zakończeniu całej inwestycji. Zgodnie z art.. 73 § 1 k.p.a. strona ma prawo wglądu w akta sprawy, sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów, a uprawnienie to przysługuje stronie również po zakończeniu postępowania. Jak wskazał bowiem Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 kwietnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1297/19 cyt. „Postępowanie w sprawie udostępnienia akt, co nie budzi wątpliwości składu Naczelnego Sądu Administracyjnego orzekającego w tej sprawie, ma charakter postępowania incydentalnego i zależnego od owego postępowania „głównego”. To w postępowaniu „głównym” organ administracji rozstrzyga sprawę administracyjną. Skoro postępowanie w sprawie udostępnienia akt w toku postępowania administracyjnego ma charakter wpadkowy, incydentalny i zależny od postępowania „głównego”, to także i krąg stron na potrzeby postępowania wpadkowego nie ustala się odrębnie niż ten, który organ ustalił na potrzeby postępowania „głównego„”. Innymi słowy dany podmiot jest stroną postępowania o pozwolenie na budowę, to jest on uprawniony do zapoznania się z całymi aktami sprawy, w tym z projektem budowlanym w każdym czasie. W konsekwencji, najbliższemu sąsiadowi (tj. takiemu, którego nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji) przysługuje prawo do zapoznania się z naszym projektem budowlanym i sprzeciw w tym zakresie jest bezcelowy.

Nieco inaczej wygląda natomiast sytuacja w przypadku tzw. „osób trzecich”, tj. osób, które wiedzę o projekcie budowlanym chętnie by nabyły, natomiast nie legitymują się przymiotem strony postępowania o pozwolenie na budowę.  Częstą praktyką jest powoływanie się przez wnioskodawców na ustawę z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (Dz. U. z 2020r., poz. 2176, dalej jako „u.d.i.p.”). Stosownie do art. 1 ust. 1 u.d.i.p. każda informacja o sprawach publicznych stanowi informację publiczną w rozumieniu ustawy i podlega udostępnieniu na zasadach i w trybie określonych w niniejszej ustawie. W związku z powyższym, czy projekt budowlany będzie informacją publiczną w świetle powołanego przepisu? To zagadnienie było ostatnio przedmiotem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 15 lipca 2021r., sygn. akt III OSK 3252/21 NSA stanął na stanowisku, że projekt budowlany jest informacją publiczną podlegającą udostępnieniu w trybie w/w ustawy. Jak bowiem słusznie zauważył NSA cyt. „decyzja o pozwoleniu na budowę jest decyzją administracyjną i na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 4a u.d.i.p. podlega udostępnieniu w trybie regulowanym u.d.i.p. Informacją publiczną jest również projekt budowlany zatwierdzany w decyzji o pozwoleniu na budowę lub w odrębnej decyzji, poprzedzającej wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 34 ust. 4 i 5 p.b.). Projekt ten stanowi integralną część rozstrzygnięcia administracyjnego, jakim jest pozwolenie na budowę. Będąc częścią pozwolenia na budowę, jest tym samym informacją publiczną.”.  Przy czym podkreślenia wymaga okoliczność, że uznanie projektu budowlanego za informację publiczną nie oznacza, że automatycznie każdy zainteresowany będzie mógł z projektem się zapoznać. Jak zaznaczył NSA w w/w wyroku cyt. „Nie w każdym wypadku dana informacja stanowiąca formalnie informację publiczną może być udostępniona. (…).Ograniczenie dostępu do informacji publicznej precyzuje ustawodawca zwykły w art. 5 ust. 1 i 2 u.d.i.p. wskazując, że ograniczenia takie uzasadnione są ochroną informacji niejawnych oraz innych tajemnic ustawowo chronionych, a także ze względu na prywatność osoby fizycznej lub tajemnicę przedsiębiorcy. Ograniczenie prawa do informacji publicznej wynika również z art. 5 ust. 2a u.d.i.p. Każdorazowo organ, rozważając udostępnienie informacji publicznej, która w sposób bezpośredni lub pośredni dotyczy osoby fizycznej, zobligowany jest do wyważenia jej prawa do prywatności względem wartości publicznej w postaci dostępu do informacji publicznej. W przypadku uznania w skonkretyzowanej sytuacji pierwszeństwa prawa do prywatności jednostki nad prawem do informacji publicznej obowiązkiem organu jest wydanie zgodnie z art. 16 ust. 1 w związku z art. 5 ust. 2 u.d.i.p. decyzji o odmowie udostępnienia informacji publicznej”. W ocenie autorki powyższe uzasadnia wyprowadzenie wniosku, że projekt budowlany będący informacją publiczną w rozumieniu w/w ustawy zasadniczo podlega udostępnieniu każdemu zainteresowanemu wnioskodawcy, chyba że dotyczy on prywatnej inwestycji osoby fizycznej. Ustawodawca przewidział bowiem ograniczenie prawa dostępu do informacji publicznej z uwagi na ochronę prywatności osoby fizycznej lub tajemnicy przedsiębiorstwa. W konsekwencji, jeżeli wniosek o udostępnienie projektu budowlanego dotyczy  inwestycji użyteczności publicznej jak np. szkoła, sąd czy szpital to należałoby przyjąć, że zasadniczo nie ma podstaw do odmowy udostępnienia projektu budowlanego. Jeżeli natomiast wniosek taki będzie dotyczył projektu budowlanego inwestycji osoby prywatnej, np. domku jednorodzinnego to autorka opowiada się za koniecznością odmowy udostępnienia takiego projektu budowlanego. Tym samym dalszy sąsiad będzie mógł zapoznać się z naszym projektem budowlanym wyłącznie za naszą zgodą, jeśli mu taki projekt udostępnimy. Nie przysługują mu bowiem żadne inne środki pozwalające na zaspokojenie ciekawości niż serdeczna prośba o pomoc skierowana bezpośrednio do inwestorów.