Zakup nowego mieszkania to najczęściej jeden z najbardziej znaczących wydatków w życiu każdego człowieka, z tego też powodu każdy kto nosi się z zamiarem zakupu nieruchomości od dewelopera, a także sami deweloperzy powinni zapoznać się z nowo uchwaloną ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawodawca wprowadza nią m.in. coraz większe zabezpieczenia wpłacanych przez nabywców środków, co ma służyć ostatecznie wyeliminowaniu ryzyka zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, na wypadek upadłości dewelopera, nierozpoczęcia przez niego inwestycji czy nieuzasadnionej odmowy przeniesienia własności mieszkania lub domu jednorodzinnego albo ich części ułamkowej. Zapewnienie przez ustawę większej skuteczności ochrony nabywców ma na celu również zwiększenie bezpieczeństwa obrotu prawnego  oraz zaufania konsumentów do deweloperów i oferowanych przez nich usług

Przedmiotowa ustawa zastępuje dotychczasową ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i wejdzie w życie po upływie dwunastu miesięcy od dnia ogłoszenia, to jest od 30 czerwca 2021 r., czyli obowiązuje od 1 lipca 2022 r. Za jej sprawą zostanie m.in.  rozszerzony zakres czynności kontrolnych banku przed wypłatą środków z rachunku powierniczego, zmienią się zasady zawierania umów rezerwacyjnych czy powody odstąpienia od umowy, a także powstanie instytucja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, na której się skupimy w dalszej treści artykułu.

Odpowiedzmy sobie zatem na pytanie, czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, jak działa i jaką funkcję spełnia? Regulacje dotyczące działania Funduszu wzorowane są na sprawdzonych w praktyce przepisach dotyczących Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego jako wyodrębnionego rachunku bankowego w ramach Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, a ich celem jest zgromadzenie rezerwy finansowej wynoszącej 140 mln zł rocznie, która to kwota została skalkulowana w taki sposób, aby zabezpieczyć konsumentów przed upadłością jednego większego i dwóch mniejszych deweloperów. Powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego zakłada konieczność uiszczania przez deweloperów składek, których wysokość ma być uzależniona od rodzaju rachunku powierniczego. Jeśli jest to rachunek otwarty, deweloper będzie zobowiązany do wpłacania 1-procentowej składki. Omawiane zmiany zakładają zatem, że deweloper w dalszym ciągu będzie miał możliwość wyboru rodzaju rachunku powierniczego, z tym zastrzeżeniem, że wobec wprowadzenia Funduszu otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy nie będzie już zabezpieczany gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Bez względu jednak na rodzaj rachunku powierniczego deweloper będzie musiał odprowadzić od każdej wpłaty na rachunek powierniczy odpowiednią składkę do Funduszu, której wysokość będzie wynosić:

• w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego – maksymalnie 1%
• w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego – maksymalnie 0,1%

Zakładana przez ustawodawcę ochrona nabywców lokali i domów realizowana przez Fundusz ma polegać na przyznaniu określonym podmiotom możliwości otrzymania z Funduszu rekompensaty kwot, których nie będą mieli możliwości odzyskać bezpośrednio z rachunku powierniczego w związku z ich pobraniem przez dewelopera. Uzyskane z tytułu wpłat realizowanych przez deweloperów i zgromadzone w ten sposób środki na koncie Funduszu mają być wypłacane w następujących sytuacjach:

– odstąpienie przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodów wyliczonych w nowej ustawie (m.in. z tytułu wad umowy, niezgodności umowy deweloperskiej z prospektem informacyjnym, nieusunięcia przez dewelopera wad lokalu w terminie) i nieodzyskania bezpośrednio od dewelopera wpłaconych środków,

– okoliczności związane z upadłością albo restrukturyzacją dewelopera,

– w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy (w zakresie, w jakim rekompensata nie nastąpi z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego w związku z przekroczeniem limitu gwarancyjnego).

Jak zostało już wcześnie wskazane, ustawa weszła w życie z zachowaniem 12-miesięcznego vacatio legis, co nie dotyczy powstania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego utworzenie ma nastąpić w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia nowej ustawy.