Planując zakup nieruchomości wielu z nas myśli o domu, który symbolizuje wolność i niezależność, pragnąc żyć zgodnie z zasadą „wolnoć Tomku w swoim domku”. Zakup typowego domu wolnostojącego nie zawsze jest możliwy, wiele osób wybiera więc tzw. bliźniak lub segment w szeregowcu. Nie każdy jednak wie, że nie kupuje w ten sposób domu, ale…mieszkanie! Jak się okazuje, wiele takich inwestycji (a obecnie w zasadzie zdecydowana większość) nie jest niezależnym budynkiem, tak jak miało to miejsce dawniej. W starszym budownictwie każdy dom typu bliźniak lub szeregowiec był skonstruowany jako osobny budynek na osobnej działce. Oznaczało to, że każdy z takich domów miał własne fundamenty, ściany nośne i dach,  działka z domem posiadała swoją jedną księgę wieczystą, a w skrajnym wypadku można było taki dom nawet rozebrać bez większej ingerencji w domy przylegające. Poszczególne budynki (położone na osobnych nieruchomościach) po prostu do siebie przylegały.

W ostatnich latach stan prawny bliźniaków i szeregowców często wygląda inaczej. Pod względem technicznym mamy jeden budynek (a nie kilka „połączonych”), posiada on jedną ławę fundamentową, jeden dach, a poszczególne „domy” nie posiadają osobnych ścian działowych między sobą, co może przekładać się na słabsze parametry akustyczne i większe ryzyko usłyszenia tego, co dzieje się u sąsiada. Pod względem prawnym mamy do czynienia z lokalem wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że wszystkie „domy” są umiejscowione na jednej nieruchomości wspólnej, która ma swoją księgę wieczystą. Kupując „dom” nabywamy z jednej strony lokal mieszkalny posiadający osobną księgę wieczystą, a z drugiej udział w nieruchomości wspólnej, dla której jest prowadzona osobna księga wieczysta. Finalnie mamy dwie księgi wieczyste, czyli dokładnie tak, jak w blokach – osobną dla nieruchomości wspólnej i osobną dla lokalu. Nieraz już na pierwszy rzut oka oglądając wizualizację lub projekt budynku widać, że mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową, co łatwo rozpoznać po jednym dachu nad całym budynkiem.

Gdzie dokładnie leży rozgraniczenie pomiędzy wyłącznie naszym lokalem a nieruchomością wspólną? Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, wszelkie elementy nieruchomości, budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu stanowią nieruchomość wspólną. Oznacza to, że takie elementy jak sam grunt, dach, ściany oraz inne podobne elementy są współwłasnością wszystkich osób, które kupiły lokale w takim budynku. Nawet „nasz” ogródek formalnie jest wspólny, a dany nabywca lokalu może z niego korzystać na zasadzie wyłączności. Z prawnego punktu widzenia mamy więc do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową (w przypadku bliźniaka składającą się zaledwie z dwóch lokali), tak jak ma to miejsce w „klasycznych” blokach i budynkach wielorodzinnych, co niesie za sobą istotne konsekwencje praktyczne. Otóż właściciel takiego „domu” (czyli lokalu) nie może samodzielnie ingerować w dach, ściany nośne, samodzielnie ich przebudowywać lub remontować bez zgody pozostałych właścicieli, czyli członków wspólnoty mieszkaniowej. Chcesz założyć na dachu nad swoim lokalem panele fotowoltaiczne? Twoi sąsiedzi mogą się sprzeciwić, gdyż ingerujesz we wspólny dach, co może zakończyć się np. utratą gwarancji i rękojmi udzielonych przez dewelopera na elementy wspólne – pamiętaj, że dach nad Twoim „domem” nie jest tylko Twój, jesteś jego współwłaścicielem. Chcesz wybudować dodatkowy garaż na „swojej” działce w „swoim” ogrodzie? Musisz mieć zgodę pozostałych współwłaścicieli. Jak już bowiem wskazano, grunt jest formalnie wspólny, a Twój ogródek / grunt został Ci jedynie przydzielony do wyłącznego korzystania, a nie dowolnego zabudowywania.

Powyższe rozwiązanie może, choć nie musi, prowadzić do powstania konfliktów sąsiedzkich.

Zgodnie z art. 19 i 20 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali w nieruchomości wspólnej jest większa niż 3 (4 włącznie i więcej), konieczny jest wybór zarządu jednoosobowego lub wieloosobowego. Bieżące zarządzanie nieruchomości może zostać przekazane zarządcy, czyli w praktyce przedsiębiorcy prowadzącego działalność polegającą na zarządzaniu nieruchomościami. Zarząd lub zarządca samodzielnie podejmują decyzje w zakresie tzw. zwykłego zarządu (np. bieżące zarządzanie i drobne naprawy nieruchomości wspólnej). Wszelkie decyzje w pozostałym zakresie podejmują właściciele większością głosów. Po dłuższym okresie eksploatacji budynek będzie wymagał generalnego remontu. Wówczas wszyscy współwłaściciele będą decydować np. o kolorze i specyfikacji technicznej nowego dachu lub kolorze elewacji. Można więc zostać przegłosowanym i to pozostałe osoby tak naprawdę zdecydują, w jakim kolorze zostanie wykonany dach nad „Twoim” domem.

Posiadanie „domu” w takiej wspólnocie mieszkaniowej ma tę zaletę, że teoretycznie cały budynek powinien być utrzymany w takiej samej kolorystyce i stanie technicznym. Z estetycznego punktu widzenia nie powinno być kolorystycznej pstrokacizny, cały budynek jest bowiem architektoniczną całością. Nie musimy również samodzielnie zajmować się drobnymi naprawami nieruchomości wspólnej, pamiętać o przeglądach, konserwacji itp. Dla wielu osób zasady typowe dla budynków wielorodzinnych będą wręcz zaletą, gdyż posiadając dom wolnostojący zawsze trzeba o wszystko zadbać samodzielnie, na co nie zawsze jest czas. W omawianym bliźniaku lub segmencie z reguły mamy duży metraż, garaż, ogródek, a dodatkowo zarządcę, który dba o bieżące administrowanie nieruchomością. Minusem jest konieczność konsultowania niektórych zamierzeń oraz inwestycji z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości wspólnej i uzyskiwania ich zgody na pewne działania – tak jak ma to miejsce w blokach wielorodzinnych. Zasada „wolnoć Tomku w swoim domku” zostaje znacząco ograniczona.

Zakup „domu” w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej w ramach wspólnoty mieszkaniowej nie musi być złym rozwiązaniem. Zawczasu należy ustalić, z jakim dokładnie typem nieruchomości pod względem prawnym mamy do czynienia, aby w przyszłości nie być niemile zaskoczonym nadmierną ingerencją sąsiadów w nasz dom lub ich sprzeciwami co do naszych planów jego przebudowy lub remontu. Najważniejszym jest wiedzieć, co się kupuje.