W związku z postępującymi procesami urbanizacyjnymi i rosnącą liczbą samochodów na polskich drogach, coraz bardziej palącym problemem staje się zapewnienie sobie miejsca parkingowego na wyłączność. W korzystnej sytuacji są właściciele domów, którzy zawsze mogą parkować na swojej posesji. W trudniejszym położeniu są właściciele mieszkań, którzy nieraz muszą parkować „gdzie się da”, jeśli nie posiadają swojego miejsca parkingowego. W niniejszym artykule wskażemy, w jaki sposób miejsce postojowe mogą zapewnić sobie mieszkańcy budynków wielorodzinnych.

W przypadku budynków wielorodzinnych w zasadzie standardem jest wybudowywanie przez dewelopera podziemnej hali garażowej przeznaczonej na miejsca postojowe, której stan prawny może być dwojaki: hala garażowa jest częścią nieruchomości wspólnej lub jest osobnym lokalem niemieszkalnym z własną księgą wieczystą.

W tym pierwszym przypadku kupując lokal możemy „kupić” miejsce postojowe w ten sposób, że zostanie nam przyznane wyłączne prawo korzystania z tego miejsca z pominięciem innych mieszkańców – będzie to tzw. podział quoad usum. Oznacza to, że współwłaścicielami hali garażowej będą wszyscy właściciele lokali, jednakże w drodze umowy dokonują oni podziału korzystania z niej w ten sposób, że tylko właściciel danego lokalu będzie mógł korzystać z określonego fragmentu nieruchomości wspólnej (określonego miejsca parkingowego). W podobny sposób można „kupić” prawo wyłącznego korzystania z np. ogródka, piwnicy, komórki lokatorskiej lub naziemnego miejsca postojowego. Innym dopuszczalnym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności umożliwiającej korzystanie z danego miejsca postojowego. W przypadku zakupu z rynku pierwotnego w praktyce o zasadzie przydziału konkretnego miejsca postojowego decydują ustalenia nabywcy z deweloperem. W przypadku tego wariantu sprzedaż samego miejsca postojowego bez sprzedaży lokalu jest niedopuszczalna, a w przypadku sprzedaży lokalu dochodzi również do sprzedaży miejsca postojowego.

W drugim przypadku hala garażowa jest osobnym lokalem i otrzymuje swoją księgę wieczystą. Współwłaściciele lokalu dzielą się dostępnymi miejscami parkingowymi na zasadzie quoad usum lub poprzez ustanowienie służebności. Modelowo nabywca mieszkania posiada więc lokal z własną księgą wieczystą posiadający udział w nieruchomości wspólnej oraz udział we własności lokalu garażowego, który również posiada udział w nieruchomości wspólnej. Co ważne, w takim stanie prawnym jest dopuszczalna sprzedaż samego miejsca parkingowego (tzn. udziału w lokalu garażowym wraz  z przypisanym konkretnym miejscem parkingowym) bez sprzedaży lokalu lub też można sprzedać samo mieszkanie bez miejsca parkingowego. Oznacza to, że można być członkiem wspólnoty mieszkaniowej nieposiadając lokalu mieszkalnego (lub użytkowego/handlowego jeśli istnieją w danym budynku), gdyż jest się współwłaścicielem lokalu garażowego wchodzącego w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli zajdzie taka potrzeba, właściciel lokalu może sprzedać mieszkanie, a miejsca postojowe sobie zachować lub wynajmować je za wynagrodzeniem.

Minusem zakupu z rynku pierwotnego miejsca postojowego w wyodrębnionej hali garażowej jest to, że cena zakupu może zostać obłożona stawką VAT w wysokości 23%, zamiast 8%, jak ma to miejsce w przypadku niewyodrębniania hali garażowej jako osobnego lokalu.

Należy wskazać, że powyższe rozwiązania oznaczają różne implikacje z praktycznego punktu widzenia. Jeśli hala garażowa jest częścią nieruchomości wspólnej, to co do zasady wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni dokładać się do jej utrzymania, nawet ci nieposiadający miejsca parkingowego. Jeśli hala garażowa jest osobnym lokalem, to za jego utrzymanie odpowiadają tylko współwłaściciele lokalu garażowego. Nie trudno wyobrazić sobie sytuację, gdy np. awarii ulega brama do hali garażowej lub uszkodzeniu ulega nawierzchnia hali i gdy do naprawy nie chcą dokładać się osoby nieposiadające miejsca parkingowego. Jeśli hala jest osobnym lokalem, to koszt jej utrzymania i napraw powinni ponosić tylko jej współwłaściciele, co jest rozwiązaniem korzystniejszym dla osób nieposiadających miejsca parkingowego. Co więcej, ewentualne zasady organizacji ruchu w hali garażowej, zasady uiszczania opłat lub zaliczek na jej utrzymanie ustalają również wyłącznie jej współwłaściciele, a nie wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Jak już wskazano, naziemne miejsca postojowe są częścią nieruchomości wspólnej i praktycznie nigdy nie stanowią osobnej nieruchomości, a więc koszt ich utrzymania spoczywa na wszystkich członkach wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli ustanowiono służebność korzystania z miejsca parkingowego, to zgodnie z art. 289 kodeksu cywilnego koszt jego utrzymania ponosi właściciel lokalu jako nieruchomości władnącej. Nie mniej należy zaznaczyć, że w praktyce wspólnoty mieszkaniowe mogą ( w graniach prawa) ustalać inne zasady ponoszenia kosztów utrzymania i remontu miejsc parkingowych. Przykładowo ustawa o własności lokali zezwala na zwiększenie opłat uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych (a więc także hali garażowej) w porównaniu do opłat uiszczanych przez właścicieli lokali mieszkalnych. Przed dokonaniem zakupu zasadnym jest zweryfikowanie zasad i uchwał wspólnoty mieszkaniowej obowiązujących w danej nieruchomości.

Powyższe rozwiązania, czyli przypisanie na wyłączność miejsc postojowych w formie podziału quoad usum lub ustanowienia służebności (oraz ewentualne ustanowienie hali garażowej jako osobny lokal) są najczęściej spotykanymi rozwiązaniami spotykanymi obecnie na rynku pierwotnym. Kupując lub sprzedając miejsca postojowe w starszych budynkach można spotkać również inne rozwiązania. Jednym z nich jest uznanie miejsca parkingowego za tzw. pomieszczenie przynależne. Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. W praktyce obrotu pojawił się problem, czy pomieszczeniem przynależnym może być miejsce parkingowe, a problem ten powstał wówczas, gdy niektóre sądy wieczystoksięgowe odmówiły wpisania w księdze wieczystej danego lokalu miejsca parkingowego jako pomieszczenie przynależnego do niego. Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z dnia 14 grudnia 2005 r. (SK 24/05) uznał, że miejscem postojowym jest fragment płaskiej powierzchni ograniczony namalowanymi poziomymi liniami, a więc nie jest ono pomieszczeniem, gdyż nie posiada fizycznych barier (ścian) oddzielających je od otoczenia. Podobne stanowisko wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z 19 maja 2004 r. (I CK 696/03). Oznacza to, że pomieszczeniem przynależnym może być jedynie garaż, czyli takie miejsce postojowe, które posiada ściany i bramę wjazdową, co czyni je pomieszczeniem. Mając na względzie w/w wskazane postanowienia oraz praktykę gospodarczą należy uznać, że miejsca postojowe obecnie już raczej nie są ustanawiane jako pomieszczenia przynależne, nie mniej kupując mieszkania z rynku wtórnego można spotkać się z takimi ofertami – dotyczy to sytuacji, gdy sądy wieczystoksięgowe dokonały wpisu miejsca parkingowego jako pomieszczenia przynależnego. Kupując obecnie mieszkanie z takim pomieszczeniem przynależnym raczej nie powinniśmy mieć problemów, gdyż zmiana treści księgi wieczystej będzie dotyczyła jedynie właściciela, czyli wpisu w dziale II księgi, a nie pozostałych działów, w których wpisuje się pomieszczenia przynależne (te wpisy już nie będą zmieniane).

Mając na względzie powyższe, dokonując zakupu mieszkania oraz miejsca parkingowego należy ustalić, jaki status prawny ono posiada. Nieraz można spotkać się z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości, w których użyto zwrotu typu „przynależne miejsce parkingowe za dodatkową opłatą X złotych”. Taki zwrot jest nieprecyzyjny i może wprowadzać potencjalnego nabywcę w błąd. Jeśli bowiem miejsce rzeczywiście przynależy do mieszkania (np. jako podział quoad usum, służebność, pomieszczenie przynależne), tj. nie znajduje się w hali garażowej będącej osobnym lokalem, to nie można sprzedać mieszkania bez tego miejsca postojowego. Cena za mieszkanie powinna obejmować więc również miejsce parkingowe, które dzieli los prawny mieszkania. Nieformalne przekazywanie sobie, zamienianie lub „sprzedawanie” miejsc postojowych w sposób niezgodny z prawem nie jest wcale rzadkością, nie należy wierzyć w gołosłowne zapewnienia właściciela, że dane miejsce postojowe należy do niego, jeśli wprost nie wynika to z dokumentów.

Jak widać, zapewnienie sobie miejsca postojowego na wyłączność nie polega na „kupieniu” go na własność, gdyż nie jest ono wyodrębnioną rzeczą. Status prawny miejsc parkingowych może się różnić, a co za tym idzie prawa, obowiązki i opłaty jakie należy uiszczać z tytułu ich „kupienia” mogą być różne. Wydając nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na miejsce parkingowe warto upewnić się, że na pewno będziemy mogli z niego swobodnie korzystać z pominięciem innych osób.