Zazwyczaj wykreślenie hipoteki wymaga uprzedniego uzyskania przez właściciela nieruchomości oświadczenia wierzyciela potwierdzającego spłatę zobowiązania zabezpieczonego hipoteką i wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki[1]. W dodatku takie oświadczenie powinno być opatrzone podpisem notarialnie poświadczonym[2]. Jednak nie zawsze istnieje faktyczna możliwość uzyskania oświadczenia wierzyciela lub ewentualnie innego dokumentu mogącego posłużyć za podstawę wykreślenia hipoteki.

Wiele problemów sprawiają hipoteki, które zostały wpisane do ksiąg wieczystych w odległej przeszłości, zaś obecnie istnieją obiektywne przeszkody uniemożliwiające nawiązanie kontaktu z rzeczywistym wierzycielem hipotecznym. Na przykład, gdy pierwotny wierzyciel hipoteczny zmarł a jego spadkobiercy nie interesowali się lub nie mieli wiedzy o ustanowionej hipotece, wówczas z braku aktualnych informacji w księdze wieczystej, dotarcie do obecnego wierzyciela hipotecznego może okazać się niemożliwe. Zwłaszcza gdy dany podmiot nabywa nieruchomość, która od czasu ustanowienia na niej hipoteki, wielokrotnie zmieniała właścicieli, trudno wymagać od niego przeprowadzenia „śledztwa” zmierzającego do ustalenia kręgu spadkobierców pierwotnego wierzyciela hipotecznego a następnie miejsca ich zamieszkania.

Złożenia kwoty do depozytu sądowego

Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką ma prawo złożyć zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, jeżeli wierzytelność zabezpieczona tą hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo zaspokojenie wierzyciela napotyka trudności[3].

Zatem gdy istnieje wymagalna wierzytelność a zaspokojenie wierzyciela z pewnych względów napotyka trudności wówczas kreuje się okoliczność umożliwiająca właścicielowi nieruchomości podjęcie działań ku złożeniu określonej kwoty pieniężnej do depozytu sądowego. Mowa w tym kontekście o kwocie pieniężnej określanej jako tzw. suma hipoteczna (suma hipoteki), czyli kwota pieniężna wyrażona w walucie i oznaczona liczbowo we wpisie hipotecznym w księdze wieczystej. Zatem dla zobrazowania można stwierdzić, że suma hipoteczna stanowi „wartość” samej hipoteki.

W każdym razie, hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej[4]. Oznacza to w praktyce, że suma hipoteczna wyznacza górną granicę prawnorzeczowej odpowiedzialności właściciela obciążonej nią nieruchomości, tj. zakreśla maksymalną granicę zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej wraz ze wszystkimi roszczeniami o świadczenia uboczne[5]. Dlatego nawet, gdy właściciel nieruchomości, np. nie zna treści dokumentów, które stanowiły podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej jego nieruchomości, wówczas złożenie przedmiotu świadczenia (wpłata całej sumy hipotecznej) do depozytu sądowego gwarantuje wygaśnięcie wierzytelności i w konsekwencji umożliwia wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Bezpośrednio z treści przepisów regulujących problematykę ksiąg wieczystych i hipotek[6] nie wynika jak należy rozumieć pojęcie „trudności”, których wystąpienie warunkuje złożenie depozytu. Jednakże w orzecznictwie sądów przyjmuje się, że zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego[7], z których wynika m.in., że dłużnik może złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego jeżeli wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, nie wie, kto jest wierzycielem, albo nie zna miejsca zamieszkania lub siedziby wierzyciela; jeżeli wierzyciel nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych ani przedstawiciela uprawnionego do przyjęcia świadczenia; jeżeli powstał spór, kto jest wierzycielem; jeżeli z powodu innych okoliczności dotyczących osoby wierzyciela świadczenie nie może być spełnione[8].

Innymi słowy, mowa jest o takich okolicznościach, które są niezależne od postawy właściciela nieruchomości zachowującego przy tym należytą staranność w realizacji swoich obowiązków jako dłużnika hipotecznego (osobistego, rzeczowego). W kontekście nieruchomości nabytych z hipotekami ustanowionymi w II Rzeczpospolitej albo nawet w ostatnim ćwierćwieczu XX wieku, prawdopodobnym jest, że aktualny właściciel pomimo dochowania należytej staranności nie będzie wstanie ustalić personaliów obecnego wierzyciela (czyli jak wyżej wspomniano np. następców prawnych, spadkobierców pierwotnego wierzyciela) albo z innych obiektywnych powodów dotyczących osoby wierzyciela, nie będzie mógł spełnić świadczenia zabezpieczonego hipoteką.

Procedura depozytowa

Złożenie sumy hipotecznej do depozytu sądowego powinno zostać co do zasady poprzedzone wydaniem zezwolenia przez właściwy sąd[9]. Jednak przepisy dopuszczają, także równoczesne złożenie pieniędzy do depozytu wraz z wnioskiem o zezwolenie na złożenie ich do depozytu[10]. W każdym razie, bez względu na wybór wariantu odnoszącego się do chwili złożenia sumy hipotecznej do depozytu – dla uznania skuteczność tej czynności wymagane jest uwzględnienie wniosku przez sąd i wydanie zezwolenia. Innymi słowy, właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką zamierzający skorzystać z możliwości wykreślenia hipoteki na podstawie procedury depozytowej, musi złożyć wniosek o złożenie sumy hipotecznej do depozytu (verba legis: „wniosek o złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego”).

Właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości[11]. We wniosku należy określić zobowiązanie, przy wykonaniu którego składa się przedmiot do depozytu; przytoczyć okoliczności uzasadniające złożenie; dokładnie oznaczyć przedmiot, który ma być złożony; wskazać osobę, której przedmiot ma być wydany (to może być pierwotny wierzyciel hipoteczny, którego imię i nazwisko widnieje w księdze wieczystej) oraz warunki, pod którymi wydanie ma nastąpić[12]. Dodatkowo należy pamiętać, aby we wniosku sformułować, również oświadczenie o zrzeczeniu się uprawnienia do odebrania złożonej do depozytu sumy hipotecznej.

Jeżeli wierzyciel lub jego aktualne miejsce zamieszkania nie są znane, sąd zarządzi zamieszczenie ogłoszenia o wydanym zezwoleniu na złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego na stronie internetowej sądu oraz tablicy ogłoszeń w budynku sądu, a także – jeśli jest znane ostatnie miejsce zamieszkania zidentyfikowanego wierzyciela – na tablicach ogłoszeń i stronach internetowych urzędów obsługujących organy wykonawcze gminy i powiatu ostatniego miejsca jego ostatniego miejsca zamieszkania. Z kolei jeżeli wartość sumy hipotecznej złożonej do depozytu sądowego przekracza pięć tysięcy złotych sąd zarządzi zamieszczenie ogłoszenia również w Monitorze Sądowym i Gospodarczym[13].

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Ważne złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego ma takie same skutki jak spełnienie właściwego świadczenia[14], tzn. złożenie sumy hipotecznej do depozytu wywoła skutek w postaci wygaśnięcia hipoteki. Z kolei wykreślenie z księgi wieczystej wygasłej hipoteki następuje na wniosek złożony przez właściciela nieruchomości. Składając wniosek o wykreślenie hipoteki, właściciel nieruchomości powinien załączyć do wniosku odpisu prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie sumy hipotecznej do depozytu sądowego, dowodu wpłaty (dokonanej na właściwy rachunek bankowy) oraz dowodu złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odebrania sumy z depozytu[15].

Z perspektywy skuteczności samego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nie ma znaczenia, czy wierzyciel ostatecznie odebrał, czy też nie odebrał kwotę pieniężną wpłaconą przez właściciela nieruchomości do depozytu sądowego.

[1] Zob.: np. Art. 462 §1 Kodeksu cywilnego; por.: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 1998 r., sygn. akt I CKN 885/97.

[2] Zob.: Art. 31 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2023 r. poz. 1984 z późn. zm.) – w tekście, także jako „u.k.w.h.”

[3] Zob.: Art. 99 ust. 1 u.k.w.h.

[4] Zob.: Art. 68 ust. 2 u.k.w.h.

[5] Por.: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 8 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 408/17.

[6] Zob.: Tzn. mowa o przepisach u.k.w.h.

[7] Zob.: Art. 467 pkt. 1-4 k.c.

[8] Por.: Postanowienie Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 9 września 2014 r., sygn. akt III Ca 1093/14; Postanowienie Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 29 września 2015 r., sygn. akt II Ca 934/15.

[9] Zob.: Art. 693(2) §1 Kodeksu postępowania cywilnego.

[10] Zob.: Art. 693(2) §2 k.p.c.

[11] Zob.: Art. 692 zd. 3 k.p.c.

[12] Zob.: Art. 693 pkt. 1-4 k.p.c.

[13] Zob.: Art. 693(3) §1 k.p.c.

[14] Zob.: Art. 470 k.c. i Art. 94 u.k.w.h.

[15] Zob.: Art. 99 ust. 2 u.k.w.h.