Z dniem 1 kwietnia 2024 roku wchodzi w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[1]. Obecna nowelizacja stanowi odpowiedź prawodawcy na społecznie niepożądane zjawisko tzw. „patodeweloperki”. Od wielu lat można obserwować w miastach powstawanie budynków mieszkalnych zaprojektowanych i usytuowanych w przestrzeni z myślą o maksymalizacji zysków inwestora przy jednoczesnym marginalizowaniu komfortu przyszłych mieszkańców. Dążenie do osiągnięcia jak największych przychodów przez deweloperów – samo w sobie – nie jest działaniem nagannym. Przeciwnie, można przyjąć, że jest to realizacja naturalnego celu każdego przedsiębiorcy w warunkach współczesnego kapitalizmu[2]. Niemniej nie można zapomnieć o społecznej odpowiedzialności spoczywającej na takim przedsiębiorcy. Bowiem maksymalizacji zysków powinna towarzyszyć szczególna dbałość o relacje – w przypadku deweloperów – z konsumentami i społeczeństwem. Deweloperzy zaspokajają jedną z podstawowych potrzeb człowieka, tj. potrzebę posiadania (w różnej formie) mieszkania lub domu[3].

Mając powyższe na uwadze, prawodawca zdecydował się na dokonanie zmian w przepisach regulujących warunki techniczne i w konsekwencji postanowił o wprowadzeniu nowych wymagań lub zmianie obecnych w zakresie m.in. minimalnej odległości budynku od granicy działki czy wykonania przegród balkonowych. W dalszej części opracowania zostały wskazane wybrane, subiektywnie najważniejsze zmiany.

Ważne!

Zgodnie z treścią przepisów przejściowych[4], przepisy obowiązujące w dotychczasowym brzmieniu będą stosowane dla zamierzeń budowlanych, wobec których do dnia 31 marca 2024 roku:

1. został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę;

2. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;

3. zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę;

4. została wydana decyzja o legalizacji w rozumieniu Prawa budowlanego[5].

Odległości od granicy działki – nowe przepisy dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych

W myśl nowych przepisów odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych i zwróconego ścianą – zarówno z oknami lub drzwiami, jak i bez okien lub drzwi – w stronę granicy działki będzie musiała wynosić nie mniej niż 5 metrów od granicy działki.

W pozostałym zakresie przepisy nie uległy zmianie. Innymi słowy, budynki zwrócone ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki będą musiały być posadowione w odległości nie mniejszej niż 4 metry, zaś budynki zwrócone ścianą bez okien lub drzwi, w odległości minimum 3 metrów – od granicy działki.

Dodatkowo przepisy przewidują, że odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 metry do balkonu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych. Innymi słowy, w przypadku ścian z wykonanymi balkonami, odległość będzie mierzona od krawędzi bocznej poziomej najdalej wysuniętej części balkonu, a nie od ściany budynku. Zatem w przypadku balkonów relatywnie szerokich (≥2,5m) rzeczywista odległość ściany budynku będzie musiała być większa niż minimalne 5 metrów.

Ponadto przepisy doprecyzowują sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej. W myśl nowych przepisów dopuszczalne będzie sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem prawodawca jednoznacznie wskazał, że nowopowstający budynek nie może mieć de facto ściany dłuższej, niż budynek istniejący. W praktyce będą możliwe tylko dwa warianty, tj. gdy ścinany na długość będą równe sobie lub ściana istniejącego budynku będzie dłuższa, niż ściana budynku nowopowstałego. Zmiana w przedmiotowym zakresie była konieczna, bowiem dotychczas występowały różne interpretacje przepisu w zakresie sytuowania budynku w granicy działki[6].

Lokale użytkowe o powierzchni minimum 25 m2

Zgodnie z nowymi przepisami, lokale użytkowe znajdujące się w budynkach będą musiały posiadać powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Przy czym, dopuszczalne będzie wykonanie lokalu o mniejszej powierzchni użytkowej, pod warunkiem, że lokal znajdzie się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku oraz zostanie do niego zapewniony bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. 

Co istotne, w zamyśle prawodawcy przepisy w zakresie minimalnej powierzchni lokalu użytkowego nie będą dotyczyły budynków zamieszkania zbiorowego oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Ograniczenie w zakresie posadowienia miejsc parkingowych dla osób z niepełnosprawnością

Prawodawca postanowiła uregulować, także liczbę stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby z niepełnosprawnościami i które mogą być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków. W Rozporządzeniu określono, że takich miejsc postojowych może być nie więcej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych wynikającej z wymagań ustalonych we właściwym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Zatem jeżeli w odniesieniu do planowanej inwestycji przepisy lokalne wymagają wybudowania np. 60 ogólnodostępnych miejsc postojowych, to wówczas inwestor będzie musiał wybudować co najmniej jedno a maksymalnie 6 miejsc dla osób z niepełnosprawnościami, które będzie mógł zbliżyć bez ograniczeń do okien budynku. Oczywiście miejsc postojowych dla potrzeb osób z niepełnosprawnościami może być wybudowanych więcej, ale tylko część z nich będzie mogła zostać usytuowana w zbliżeniu do okien budynku.

Obowiązek zapewnienia pomieszczenia gospodarczego dla rowerów i wózków dziecięcych

W odniesieniu do budynku mieszkalnego wielorodzinnego prawodawca postanowił wprowadzić obowiązek zapewnienia dostępu do pomieszczenia gospodarczego o powierzchni minimum 15 m2, na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych. Pomieszczenie takie powinno znajdować się w pobliżu wejścia do budynku lub na kondygnacji podziemnej. Przy czym usytuowanie ww. pomieszczenia gospodarczego na kondygnacji podziemnej jest dopuszczalne, tylko w sytuacji, gdy dostęp do takiej kondygnacji istnieje za pośrednictwem windy albo pochylni.

Natomiast jako alternatywne rozwiązanie dopuszczono możliwość wykonania odrębnego budynku gospodarczego, wiaty lub altany o powierzchni min. 15 m2 i usytuowanej w pobliżu wejścia do budynku.

Zmiana obowiązku w zakresie wykonania placu zabaw dla dzieci

Dodano nowy przepis w zakresie grodzenia placu zabaw dla dzieci. Po pierwsze, plac zabaw dla dzieci powinien być zawsze odgrodzony od przestrzeni nie przeznaczonej na rekreację dzieci. Po drugie, ogrodzenie od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego powinno być wykonane z trwałych materiałów i w sposób zapewniający bezpieczeństwo ludziom i zwierzętom. Wysokość ogrodzenia powinna wynosić nie mniej niż 1 metr, natomiast furtka powinna posiadać szerokość co najmniej 1,2 m oraz nie utrudniać dostępu osobom ze szczególnymi potrzebami.

W pozostałych przypadkach, tj. gdy plac zabaw znajduje się z dala od drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego – może być odgrodzony z użyciem naturalnego żywopłotu.

Ponadto określono minimalną powierzchnię placu zabaw dla dzieci. Mianowicie zgodnie z nowymi wymogami powierzchnia placu zabaw dla dzieci wynosi co najmniej:

1. 1 m2 na każde mieszkanie, w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań; 

2. 50 m2, w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań;

3. 0,5 m2 na każde mieszkanie, w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań;

4. 200 m2 w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań.

Dodatkowo wprowadzono regulację w zakresie wyposażenia placu zabaw dla dzieci. Na placu zabaw dla dzieci należy zapewnić wyposażenie umożliwiające jednoczesne korzystanie przez co najmniej 5 użytkowników na każde 20 m2 powierzchni placu zabaw dla dzieci. Wyposażenie to powinno mieć różną funkcję zabawy oraz być zróżnicowane pod kątem wieku dzieci i ich szczególnych potrzeb wynikających z różnego etapu rozwoju psychomotorycznego. Całe wyposażenie placu zabaw dla dzieci oraz jego nawierzchnia powinna spełniać wymagania określone w Polskich Normach.

Budowa przegród balkonowych

W odniesieniu do budynków mieszkalnych wielorodzinnych dodano nowy wymóg w zakresie budowy przegród balkonowych w przypadku, gdy balkony sąsiednich lokali mieszkalnych znajdują się na jednej płycie balkonowej. Wówczas należy zastosować między tymi balkonami pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody.

Przegroda powinna „zapewniać komfort użytkowania”, a także posiadać wysokość co najmniej 2,2 m (mierzoną od poziomu posadzki balkonu) i szerokość nie mniejszą niż 2 metry. Przy czym, gdy balkon ma szerokość mniejszą niż 2 metry, szerokość przegrody powinna być równa co najmniej szerokości balkonu, uwzględniając szerokość użytej balustrady.

Przegroda powinna być pełna, czyli nie powinno być w niej rozet, wpustów czy jakichkolwiek innych otworów. W tym kontekście należy zwrócić uwagę, że zgodnie z nowymi przepisami przegroda powinna równocześnie charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła, tj. nie mniejszą niż 30% i nie większą niż 50%. W konsekwencji można założyć, że w zamyśle prawodawcy pogodzenie wszystkich wymogów technicznych stawianych przegrodom wyklucza budowę np. murowanego przepierzenia, które miałoby pełnić funkcję przegrody. Raczej wskazane byłyby takie materiały jak szkło lub inne tworzywo przepuszczającego światło.

---

[1] Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2023 r., poz. 2442); w tekście określane jako „Rozporządzenie”.

[2] Por.: Wojdyła D., Hasło: Maksymalizacja zysku [w:] Encyklopedia zarządzania; https://mfiles.pl/pl/index.php/Maksymalizacja_zysku [dostęp: 2024-03-28].

[3] Zob. szerzej: Kędzierska M., Kształtowanie polityki mieszkaniowej w warunkach gospodarki rynkowej [w:] Equilibrium, nr 1(2), rok 2009, str. 147-148.

[4] §2 pkt 1-4 Rozporządzenia.

[5] Art. 49 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

[6] Wyrok NSA z 26.05.2020 r., II OSK 2095/19; Wyrok WSA w Poznaniu z 30.01.2019 r., IV SA/Po 1052/18

Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Kancelaria Ostrowski i Wspólnicy Sp.K. i autor wpisu nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.

TAGI: 1kwietnia2024roku, Nowelizacja, OdległośćOdGranicy, WarunkiTechniczne