Po świąteczno-noworocznym zamieszaniu wracamy z kolejną porcją informacji dotyczących nowelizacji Prawa budowlanego.

Mały krok dla ustawodawcy – wielka zmiana dla ustawy

No może troszeczkę się z tym rozpędziłem, ale posługując się parafrazą słów klasyka, postaram się zaprezentować, co dla Prawa budowlanego oznaczało jedno pociągnięcie piórem wykonane przez ustawodawcę. Chodzi o definicję „obszaru oddziaływania obiektu” sformułowaną w art. 3 pkt 20 ustawy. Przyjrzyjmy się brzmieniu przepisów zestawiając „stary” i „nowy” tekst:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

BYŁO:

obszarze oddziaływania obiektu – należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

JEST:

obszarze oddziaływania obiektu – należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że efekt jest co najmniej przyjemny – w końcu skrócono przydługawą definicję, więc życie stało się prostsze. Szukam dziury w całym? Ach ci prawnicy, czego oni tu się znowu doszukują… A jednak, zmiana jest i to drastyczna.

Wprowadzona zmiana jest pokłosiem wykształconej w ostatnich latach linii orzeczniczej. Należy zwrócić uwagę, że pojęcie „zagospodarowanie terenu” nawiązywało do elementów planistycznych związanych przede wszystkim z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei pojęcie „zabudowy” nawiązuje ściśle do procesu budowlanego.

Mniej wprawiony miłośnik ustawy może zapytać: „Skąd taki brawurowy pomysł?” Otóż, odpowiedź jest prosta. Czujne oko ustawodawcy dostrzegło pewien trend w wyrokach sądów administracyjnych głoszący, że: „Pojęcia „ograniczeń w zagospodarowaniu terenu” w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego nie można zawężać do samych tylko „ograniczeń zabudowy” tego terenu, i w konsekwencji w tak błędnie (zbyt wąsko) określonym zakresie prowadzić analizę na tle art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Potwierdza to treść definicji legalnej „obszaru oddziaływania obiektu” w brzmieniu aktualnie obowiązującym, w którym wspomniane „ograniczenia zabudowy” zostały wymienione tylko jako przykładowy rodzaj „ograniczeń w zagospodarowaniu terenu”. To ostatnie pojęcie („ograniczenia w zagospodarowaniu”) ma zaś niewątpliwie szerszy zakres znaczeniowy niż same tylko „ograniczenia zabudowy”. (…) Przejawami takiego oddziaływania są więc np. hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby, bądź też pozbawienie lub ograniczenie możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności (…) Przepisami odrębnymi, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu działki inwestora związane z budowanym obiektem, są więc także przepisy prawa cywilnego, które gwarantują właścicielowi nieruchomości sąsiedniej prawo do korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem (art. 140 k.c.) ” (wyrok WSA w Łodzi z 2 sierpnia 2018, sygn. akt: II SA/Łd 467/18).

A teraz po polsku. W tym wszystkim chodzi przede wszystkim o wyznaczenie kręgu stron w postępowaniu prowadzącym do uzyskania pozwolenia na budowę. Sądownictwo wykładając pojęcie „obszar oddziaływania obiektu” zaczęło zmierzać w kierunku takiej interpretacji przepisów, która poszerzała krąg stron uprawnionych do udziału w postępowaniu, który jest ustalany zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego:

„Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu”.

Można zatem powiedzieć, że sądy stanęły „frontem do klienta” – wszakże chodzi o zapewnienie obywatelowi możliwości obrony swoich interesów w postępowaniu przed organem władzy publicznej.

W czym problem? Inicjatywa super, komuś należy się pomnik. Jednak nie wszystko złoto, co się świeci…

Taka interpretacja sprawiała, że krąg uprawnionych do uczestnictwa w sprawie niekiedy urastał do dość sporych rozmiarów, a niejednokrotnie zdarzało się, że pośród tych, którzy wygrali ten los na loterii i znaleźli się w kręgu stron, znalazł się „altruista”, który tak zwyczajnie – po ludzku – „stawał okoniem” blokując inwestycję i nie trafiała do niego żadna merytoryczna argumentacja.

Należy podzielić obawy wyrażone przez ustawodawcę, że w świetle takiego orzecznictwa, odnoszącego się do różnych wartości i bliżej niedookreślonych oddziaływań (wibracje, zanieczyszczenia), w tym immisji, niezwykle trudne jest zakreślenie w jednoznaczny sposób granic tego obszaru. Z uwagi na to, że obszar oddziaływania obiektu jest podstawą ustalania stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę, pojęcie to musi być jednoznaczne.

Ale czy to się udało? Czas pokaże. Wiele zależy od podejścia organów oraz sądów.

Pewne jest, że w ten sposób ustawodawca wylał miód na skołatane serca niektórych inwestorów, a jednocześnie wyświadczył niedźwiedzią przysługę stronom postępowania szczerze zainteresowanym obroną swoich interesów.

Ktokolwiek widział, ktokolwiek wie…

Na koniec dygresja. Niektórzy eksperci już biją na alarm. Praktycznym kłopotem może okazać się ustalenie wszystkich przepisów odrębnych wprowadzających ograniczenia w zabudowie terenu. Mowa jest bowiem o wszystkich powszechnie obowiązujących przepisach prawa, innych niż wynikające z ustawy Prawo budowlane. Będą to zatem przepisy innych ustaw i aktów wykonawczych do nich, ale też aktów wykonawczych do ustawy Prawo budowlane. Ku mojemu zaskoczeniu, próbując ustalić konkretną listę tych aktów, znalazłem w sieci informację, że już ktoś o to pytał w Ministerstwie, lecz głód wiedzy pytającego nie został zaspokojony – Ministerstwo wykręciło się od podania pełnej listy aktów prawnych kryjących się pod tym pojęciem.

To be continued…