Nie każda nieruchomość rolna w rozumieniu cywilnoprawnym jest taką nieruchomością w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 461 z późn. zm.) – dalej jako: „u.o.k.u.r.”. Natomiast to właśnie regulacje prawne u.o.k.u.r. najczęściej stanowią przeszkodę na drodze do przeniesienia prawa własności nieruchomości należącej do przedsiębiorcy[1] a mającej znaleźć się docelowo w majątku przekształconej spółki kapitałowej.

Przede wszystkim przepisy u.o.k.u.r. znajdują zastosowanie do procedury przekształceniowej, z uwagi na szeroką definicję pojęcia „nabycie nieruchomości rolnej”, którą posłużył się ustawodawca na gruncie u.o.k.u.r. Z art. 2 pkt 7 u.o.k.u.r. wynika bowiem, że nabycie nieruchomości rolnej stanowi „przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego”. Zatem mowa jest nie tylko o dosłownej sprzedaży nieruchomości rolnej, ale także o przeniesieniu prawa własności do niej na inny podmiot w wyniku szeroko rozumianego „zdarzenia prawnego”. Z kolei z treści art. 584(1) Kodeksu spółek handlowych – dalej jako: „k.s.h.” – wynika, że przedsiębiorca przekształcany staje się spółką przekształconą z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. Zatem wpis do rejestru ma tzw. charakter konstytutywny, a więc w tym przypadku kształtujący nową prawną podmiotowość. Spółka przekształcona uzyskuje osobowość prawną i staje się beneficjentem wszystkich praw i obowiązków przedsiębiorcy przekształcanego dopiero w dacie wpisu do rejestru przedsiębiorców. Natomiast sam wpis do rejestru należy uznać, za zdarzenie prawne, o którym mowa w art. 2 pkt 7 u.o.k.u.r. [por.: Wyrok NSA z dnia 16 grudnia 2009 r., sygn. akt II FSK 1332/08; por.: Uchwała SN – 7 sędziów z dnia 15 marca 1991 r., sygn. akt III CZP 13/91]. W konsekwencji spółka przekształcona >>nabywa<< nieruchomość rolną z chwilą dokonania jej wpisu do rejestru przedsiębiorców.

Przedsiębiorca sporządzając plan przekształcenia, o którym mowa w art. 584(5) pkt 1 k.s.h. powinien rozważyć czy nieruchomości znajdujące się w jego majątku trwałym (wykorzystywanym w działalności gospodarczej) są nieruchomościami rolnymi w rozumieniu u.o.k.u.r. Jeżeli wynik tych rozważań będzie pozytywny, wówczas należy podjąć decyzję co do dalszego ich rozporządzenia. Przedsiębiorca może na przykład zdecydować o pozostawieniu tych składników majątkowych w przedsiębiorstwie albo „wprowadzić” je do majątku prywatnego[2]. Drugi wariant nie zawsze jest możliwy, chociażby ze względu na specyfikę określonej działalności gospodarczej i konieczność dalszego wykorzystywania nieruchomości na potrzeby prowadzonego przedsiębiorstwa. W konsekwencji może okazać się, że jedynym racjonalnym (ekonomicznie uzasadnionym) rozwiązaniem będzie ujęcie w planie przekształcenia nieruchomości rolnych. Jednakże z pełną świadomością konieczności podporządkowania się regulacją stanowionym przez przepisy u.o.k.u.r.

Ustawodawca w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego postanowił, że ze względu na potrzebę wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych i dla zapewnienia właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Polsce obrót nieruchomościami rolnymi będzie reglamentowany [por. treść preambuły do u.o.k.u.r.]. W konsekwencji przepisy u.o.k.u.r. przewidują kilka mechanizmów prawnych ograniczających krąg podmiotów uprawnionych do nabycia nieruchomości rolnej lub mających na celu przedmiotowe ograniczenie swobody w obrocie nieruchomościami rolnymi. Wobec czego, przedsiębiorca będący właścicielem nieruchomości rolnej, który chciałby przenieść prawo własności tej nieruchomości w ramach procedury przekształceniowej, co do zasady, musi sprostać ustawowym wymogom i doprowadzić do przeniesienia prawa własności nieruchomość rolnej zgodnie z przepisami u.o.k.u.r.

W kontekście powyższego, należy mieć na uwadze, że zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 u.o.k.u.r. „nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego oraz nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne”. Ponadto przedsiębiorca naruszający przepisy u.o.k.u.r. powinien pamiętać, że zgodnie z art. 81 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1799), notariusz zobowiązany jest odmówić dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Innymi słowy, może zdarzyć się, że notariusz już na etapie badania czynności jakiej chce dokonać przedsiębiorca, tj. np. sporządzenia planu przekształcenia poweźmie wątpliwości co do spełnienia wszystkich przesłanek koniecznych do skutecznego przeniesienia prawa własności określonej nieruchomości, która w ocenie notariusza ma charakter rolny. Dotychczasowa praktyka wskazuje, że rzeczywiście zdarza się, że notariusz wbrew ocenie przedsiębiorcy uzna za konieczne np. uzyskanie przez przedsiębiorcę zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości rolnej przez spółkę przekształconą.

Skoro wiadomo już jak istotne jest w procedurze przekształceniowej prawidłowe określenie zakresu stosowania przepisów u.o.k.u.r. To należy odpowiedzieć na pytanie – jaka nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Bowiem może okazać się, że przepisy wskazanej ustawy, w ogóle nie będą miały zastosowania do określonej nieruchomości przedsiębiorcy.

Z brzmienia art. 2 pkt 1 u.o.k.u.r. wynika, że nieruchomością rolną jest tylko taka nieruchomość, która w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość jest nieruchomością w rozumieniu art. 46(1) Kodeksu cywilnego. Z kolei art. 46(1) k.c. określa jedynie, jakie nieruchomości (grunty) są uważane za rolne. Natomiast we wskazanym przepisie nie uregulowano wprost kwestii utraty przez te nieruchomości charakteru rolnego.

W orzecznictwie i doktrynie, przeważa stanowisko, wedle którego kryterium wyodrębniającym nieruchomość rolną jest jej możliwy (rzeczywisty lub potencjalny) sposób wykorzystania [np. Postanowienie SN z dnia 16 września 2003 r., sygn. akt IV CKN 461/01; P. Nazaruk [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, LEX/el. 2022, art. 461].

Natomiast w doktrynie występuje także pogląd, że w przypadku braku planu miejscowego ustalenie przeznaczenia nieruchomości powinno być dokonywane w szczególności na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku jej braku, na podstawie danych ujawnionych w ewidencji gruntów i budynków [zob.: D. Felcenloben, 2.8.3. Nieużytek jako część nieruchomości rolnej [w:] Ewidencja gruntów i budynków. Zagadnienia materialne i procesowe, Warszawa 2022].

Przy czym posiadanie warunków zabudowy – wbrew pozorom – nie świadczy o nierolniczym przeznaczeniu terenu. Bowiem z przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1326 z późn. zm.), wynika, że wydanie decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej powinno nastąpić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Z kolei wyłączenie gruntów z produkcji rolnej może nastąpić dopiero po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast decyzja o warunkach zabudowy może być wydana, tylko jeżeli nie jest konieczna zgoda ministra na przeznaczenie nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III. Zatem skoro w ocenie charakteru rolnego danej nieruchomości przeważające znaczenie ma kryterium funkcjonalne to w konsekwencji uzyskanie ostatecznej decyzji administracyjnej o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej będzie dopiero potwierdzać nierolniczy charakter tej nieruchomości. Oczywiście czasem wyłączenie gruntu z produkcji rolnej nastąpi już de facto wraz z rozpoczęciem prowadzenia legalnych robót budowlanych na podstawie wydanej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia budowy [por.: a contrario art. 11 ust. 1-1b ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych; zob.: D. Danecka, W. Radecki [w:] D. Danecka, W. Radecki, Ochrona gruntów rolnych i leśnych. Komentarz, wyd. V, Warszawa 2021, art. 11].

Podsumowując, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, nie ulega wątpliwości, że nie są one nieruchomościami rolnymi w rozumieniu przepisów u.o.k.u.r. Natomiast w pozostałych przypadkach decyduje ocena oparta o kryterium funkcjonalne. Niemniej można przyjąć, że przede wszystkim, nieruchomość nie powinna zostać uznana za rolną jeżeli jest legalnie zabudowana (i nie jest to zabudowa zagrodowa czy związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego). Ewentualnie – chociaż już z pewną ostrożnością – można uznać brak charakteru rolnego danej nieruchomości, jeżeli w całości składa się z nieużytków rolnych (tj. gruntów rolnych nienadających się bez znacznych nakładów do działalności wytwórczej w rolnictwie) i równocześnie określono dla niej warunki zabudowy.

Warto nadmienić, że ustawodawca określił w u.o.k.u.r. wiele wyjątków, które wyłączają stosowanie określonych przepisów ustawy. Na przykład jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością rolną, ale o powierzchni wynoszącej mniej niż 1 ha, nie będzie wymagana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na jej nabycie.

[1] Przedsiębiorca rozumiany jako osoba fizyczna wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą, o której mowa w przepisach ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2021 r. poz. 162 z późn. zm.).

[2] Majątek prywatny rozumiany jako majątek osoby fizycznej niezwiązany, nieprzeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.