Na rynku nieruchomości nieustanny ruch, czasy pandemiczne sprawiły, że inwestorów przybywa z nieosiągalną dotychczas prędkością. Ale zanim przejdziemy do narzekania nad rosnącymi cenami materiałów budowlanych, zróbmy krok wstecz. Pierwsze wyzwanie, przed którym staje przyszły inwestor jest równie trudne jak przyszła budowa – można śmiało powiedzieć, że znalezienie własnego miejsca na Ziemi to wyzwanie. Zawsze będą jakieś „ale”. Coraz częściej, wobec rosnącego popytu na nieruchomości gruntowe, działki pod nowe budownictwo są wytyczane z większych, czasem kilkuhektarowych nieruchomości.

A skoro tak to może warto przyjrzeć się kwestii podziału nieruchomości. Dziś weźmiemy pod lupę istotną przesłankę takiego podziału – warunkiem podziału jest, aby wydzielona działka miała dostęp do drogi publicznej.

Oczywiście najklarowniejszą jest sytuacja kiedy wydzielona działka ma dostęp bezpośredni do drogi publicznej. Jednak w przypadkach dużych nieruchomości najczęściej wydzielana jest droga wewnętrzna, którą obciąża się odpowiednią służebnością bądź też której udziały sprzedawane są wraz z docelową wyodrębnioną działką. Przyjrzyjmy się jednak bardziej skomplikowanej sytuacji – gdy wydzieloną działkę od drogi publicznej dzieli działka, co prawda niebędąca drogą publiczną, jednak będąca własnością gminy, na której urządzony jest przejazd. W powyższych okolicznościach jedna z gmin odmówiła podziału działki uznając właśnie, że nowo wydzielona działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Z powyższym stanowiskiem nie zgodziło się Samorządowe Kolegium Odwoławcze – jednak w swoim uzasadnieniu ograniczyło się do dość ogólnego uzasadnienia. Dlatego też warto zgłębić poruszony, zdaje się dość ciekawy problem.

Przede wszystkim należy zauważyć, że w orzecznictwie wskazuje się, że ujęte w przepisie art. 93 ust. 3 ugn sposoby zapewnienia dostępu do drogi publicznej (poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem) nie wymienia wszystkich sposobów bezpośredniego i pośredniego dostępu do drogi publicznej. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny cyt.: „Przepis art. 93 ust. 3 (…) nie konkretyzuje wszystkich sposobów bezpośredniego i pośredniego dostępu do drogi publicznej, lecz formułując warunek ewidencyjnego podziału nieruchomości określa, że: „za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej (…) albo ustanowienie służebności drogowych (…)”. Posłużenie się przez ustawodawcę słowem „również” oznacza, że zachodzi podobieństwo wskazanych przypadków dostępu do drogi publicznej z innymi sytuacjami, które też tak są traktowane. Zauważyć przy tym należy, że z analizowanego przepisu nie wynika, aby wymienione przypadki dostępu do drogi publicznej w postaci wydzielenia drogi wewnętrznej lub ustanowienia odpowiednich służebności drogowych mogły być uznawane za równoważne tylko z takim przypadkiem dostępu bezpośredniego, gdy nieruchomość podlegająca podziałowi graniczy z drogą publiczną.” (tak: NSA w wyroku z dnia 17 stycznia 2014 r., I OSK 1521/12).

Z powyższego zatem wynika, iż mogą istnieć różne sposoby zapewnienia dostępu do drogi publicznej, nie tylko te wymienione przez ustawę. Co interesujące, wyrok którego fragment przywołano powyżej zapadł w okolicznościach niemalże identycznych jak w naszym przypadku – dostęp do wydzielonej działki miał następować za pośrednictwem działki stanowiącej własność gminy, na której urządzona była droga. Zdaniem NSA cyt.: „Dlatego w okolicznościach niniejszej sprawy uprawnione było uznanie przez Sąd pierwszej instancji, że organ ponownie orzekając w niniejszej sprawie powinien zbadać, czy wnioskowany projekt podziału nieruchomości faktycznie nie może być zatwierdzony, skoro dostęp do drogi publicznej został zagwarantowany poprzez ogólnodostępną drogę wewnętrzną, stanowiącą własność Gminy (…). W rezultacie działka ta, jako droga wewnętrzna może być bowiem użytkowana również przez właścicieli nieruchomości sąsiadujących, co według Sądu oznacza, że zapewniony został dostęp do drogi publicznej, wymagany dla podziału wnioskowanej nieruchomości (…)”.

Wydaje się, że NSA jest konsekwentny w swoim stanowisku, odnotować należy, że powyższy wyrok jest spójny ze wcześniejszym stanowiskiem NSA. Otóż w wyroku z dnia 12 stycznia 2011 r. NSA wskazało cyt.: „Projekt podziału nieruchomości może być zatwierdzony także wówczas, gdy dostęp do drogi publicznej został zagwarantowany poprzez ogólnodostępną drogę wewnętrzną, stanowiącą własność gminy, a powstałą wskutek wcześniejszego podziału sąsiedniej nieruchomości. Nieuzyskanie przez przedmiotową drogę statusu drogi publicznej nie jest przeszkodą do uznania, że jako droga wewnętrzna stanowi dostęp do drogi publicznej dla wszystkich działek położonych w bezpośrednim otoczeniu.” (tak: wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2011 r., OSK 1784/10). Co więcej, nawet w stosunku do drogi leśnej NSA wypowiedział się, iż może ona stanowić sposób komunikacji z drogą publiczną w świetle przepisu art. 93 ust. 3 ugn, cyt.: „Jakkolwiek droga leśna jest szczególną kategorią drogi, gdyż nie stanowi drogi publicznej ani nie odpowiada definicji drogi wewnętrznej, to z przytoczonej definicji drogi wewnętrznej wynika, że może być jej przypadkiem. Nie jest więc automatycznie wykluczone wykorzystanie jej jako sposobu dostępu działki do drogi publicznej.” (tak: wyrok NSA z dnia 9 grudnia 2016 r., I OSK 451/15).

W świetle powyższego można wysnuć wniosek, iż działka będąca własnością gminy, w zaistniałym układzie, stanowić będzie sposób skomunikowania wydzielonej działki z drogą publiczną. Natomiast nie powinna być oceniana w kategoriach posiadania statusu drogi publicznej, ten element nie będzie miał znaczenia w opisanym stanie faktycznym.

I choć stanowisko orzecznictwa wydaje się przychylne przyszłym inwestorom (a może nawet bardziej sprzedającym), to warto odnotować, że gmina, jako właściciel może swój grunt sprzedać – co może znacznie utrudnić realizację marzeń o własnym dachu nad głową. Dlatego jeżeli już znajdziesz swoje miejsce na Ziemi, nie zwlekaj!