Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów[1] przewidują, że do umowy najmu okazjonalnego powinno być dołączone m.in. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, wskazanego przez najemcę będącego stroną umowy najmu okazjonalnego, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu (czyli w tzw. lokalu zastępczym)[2].

Konsekwencją ustawowego zastrzeżenia[3], że zawarcie umowy najmu okazjonalnego odbywa się w formie pisemnej pod rygorem nieważności, jest również konieczność dochowania formy pisemnej w odniesieniu do oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego. Co więcej, w przepisach wskazano, że na żądanie wynajmującego do umowy najmu okazjonalnego załącza się ww. oświadczenie zaopatrzone w podpis notarialnie poświadczony[4]. Dlatego należy przyjąć, że oświadczenie powinno zostać wyrażone w formie pisemnej przed zawarciem umowy najmu okazjonalnego. Najemca w chwili zawierania tej umowy powinien już dysponować oświadczeniem, które zostanie załączone do umowy.

Przedmiotowe oświadczenie obejmujące zgodę na zamieszkanie w lokalu zastępczym może sformułować zarówno właściciel lokalu zastępczego jak i osoba posiadająca inny tytuł prawy do tego lokalu (czyli niekoniecznie prawo własności). W mojej ocenie nie ma przeszkód prawnych, aby oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu zastępczym zostało złożone przez osobę będącą np. najemcą lokalu zastępczego. Zwrot „tytuł prawny do lokalu” jest rozumiany w języku prawniczym jako każdy tytuł prawny uprawniający do korzystania z lokalu, a więc także najem czy użyczenie. W ustawie nie dookreślono tego pojęcia, a więc uzasadnione jest stosowanie pełnego zakresu przedmiotowego (znaczeniowego) tego zwrotu.

Zgodnie z zasadą konsekwencji terminologicznej wyrażoną w § 10 z.t.p.[5], różnym zwrotom nie należy nadawać tego samego znaczenia. Innymi słowy, skoro w treści art. 19a ust. 2 pkt 3 u.o.p.l. ustawodawca posłużył się pojęciem zarówno „właściciela” jak i „osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu”, należy przyjąć, że było to świadome i zamierzone działanie legislacyjne. Biorąc pod uwagę, także zakaz wykładni synonimicznej i homonimicznej, nie sposób przyjąć, że we wskazanym przepisie mowa jest wyłącznie o oświadczeniu >właściciela< lokalu zastępczego. Przeciwnie, przepis dopuszcza, aby przedmiotowe oświadczenie zostało złożone, również przez inne osoby posiadające tytuł prawny do lokalu zastępczego.

Z kolei w orzecznictwie wskazuje się, że pojęcie „tytuł prawny do lokalu mieszkalnego”, rozumiane jest, co do zasady, jako każdy tytuł prawny, „którego przedmiotem jest lokal mieszkalny albo dom, tj. zarówno ten wynikający z praw rzeczowych (własność, użytkowanie wieczyste, służebność mieszkania itp.), jak i ze stosunków zobowiązaniowych (tzn. z umów cywilnoprawnych – takich np. jak najem, użyczenie)”[6].

Sądy słusznie opierają swoje stanowisko na zasadzie lege non distinguente nec nostrum est distinguere[7]. Bowiem ustawodawca w przepisach u.o.p.l. nie wskazał konkretnych tytułów prawnych do lokalu, a zatem zgodnie z przywołaną dyrektywą wykładni językowej, gdy ustawa nie rozróżnia, nie do nas należy rozróżnianie. W konsekwencji nie ma podstaw, aby przyjmować, że chodzi tylko o tytuły prawne, które nie wynikają ze stosunków zobowiązaniowych ergo są tytułami z praw rzeczowych (czyli np. prawo własności). Pozostając w tym nurcie wykładni, Sąd Najwyższy w uchwale przyjętej na kanwie podobnych rozważań dot. tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego, wskazał że szerokie rozumienie tego pojęcia i brak wprowadzania ograniczeń w odniesieniu do praw wynikających ze stosunków zobowiązaniowych jest zgodne „z założeniem racjonalności prawodawcy, bowiem racjonalny prawodawca to w pierwszym rzędzie taki, który racjonalnie posługuje się językiem przy tworzeniu aktów prawnych, a zatem nie nadaje pojęciu o utrwalonym w języku prawniczym znaczeniu nowej, odmiennej treści, nie określając jej jednoznacznie, np. poprzez definicję legalną. Co do zasady zaś, wykładnia systemowa lub historyczna nie może wpływać na rozumienie przepisu, którego treść nie budzi wątpliwości językowych – clara non sunt interpretanda”[8].

Strony umowy najmu okazjonalnego muszą pamiętać, że niezależnie od intencji najemcy i oczekiwań wynajmującego, oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w lokalu zastępczym jest elementem składowym tejże umowy, od którego zależy późniejsza możliwość prowadzenia egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu w trybie przewidzianym w przepisach u.o.p.l[9]. Innymi słowy, brak oświadczenia (lub któregokolwiek z pozostałych załączników[10]) będzie skutkować egzekucją obowiązku opróżnienia lokalu na ogólnych zasadach, włącznie z koniecznością uprzedniego rozważenia przez sąd czy byłemu najemcy przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo wyznaczenia przez gminę pomieszczenia tymczasowego.

Dodatkowo na uwagę zasługuje, także obecny w doktrynie pogląd, wedle którego każdy z załączników do umowy najmu okazjonalnego, w tym oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w lokalu zastępczym stanowią tzw. essentialia negotii umowy. Zatem są elementami przedmiotowo istotnymi dla bytu prawnego umowy i brak któregokolwiek z załączników prowadzi do bezskuteczności umowy najmu okazjonalnego[11]. Niemniej w mojej ocenie jest to pogląd zbyt rygorystyczny i niemający bezpośredniego oparcia w przepisach u.o.p.l. Zgadzam się z tymi przedstawicielami doktryny, którzy wskazują, że w przypadku braku załączenia do umowy najmu okazjonalnego m.in. oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w lokalu zastępczym, umowa ta będzie nadal ważna, lecz ulegną ograniczeniu uprawnienia wynajmującego w zakresie egzekwowania od najemcy obowiązku opróżnienia lokalu po zakończeniu stosunku najmu[12]. Innymi słowy taką umowę należałoby raczej postrzegać jak klasyczną umowę najmu, do której mają zastosowanie wybrane przepisy u.o.p.l., lecz z wyłączeniem tych odnoszących się do uproszczonej egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu[13]. Dlatego w przypadku konieczności przymusowego opróżnienia lokalu, wynajmujący będzie musiał skierować do sądu np. powództwo o opróżnienie lokalu.

^{Na marginesie, nawet jeżeli do umowy najmu okazjonalnego dołączono by oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji to w omawianym wyżej przypadku, sąd nie powinien nadać klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu, tj. oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Jest to konsekwencja płynąca z wykładni art. 777 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, z którego treści wynika, że w akcie notarialnym będącym oświadczeniem dłużnika [tu: najemcy] o poddaniu się egzekucji wskazuje się stosunek prawny, w związku, z którym dłużnik poddaje się egzekucji. Na potrzeby przedmiotowego oświadczenia (tytułu egzekucyjnego) mowa jest o konkretnym stosunku prawnym nawiązywanym w ramach najmu okazjonalnego. Treść tego stosunku jest ściśle kształtowana przez przepisy u.o.p.l. Natomiast w sytuacji braku załączenia do umowy oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w lokalu zastępczym, doszłoby do zmiany treści przedmiotowego stosunku prawnego[14]. W konsekwencji nie sposób byłoby uznać, że mamy do czynienia z najem okazjonalnym w rozumieniu u.o.pl.)[15].}

Osoba udzielająca zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu zastępczym może w każdej chwili odwołać swoje oświadczenie poprzez powiadomienie najemcy. Zastosowanie znajdą w tym przypadku ogólne zasady składnia oświadczeń woli przewidziane w Kodeksie cywilnym. Poza tym, przepisy nie zobowiązują takiej osoby do zawiadamiania wynajmującego o wycofaniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu zastępczym. Przeciwnie przepisy u.o.p.l. wskazują, że w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym, to najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić nowe oświadczenie, pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego[16].

Ponadto w doktrynie przyjmuje się, że pomiędzy właścicielem lub osobą posiadającą inny tytuł prawny do lokalu zastępczego a najemcą nie nawiązuje się stosunek prawny o charakterze zobowiązaniowym. Innymi słowy, w przypadku wykonania obowiązku egzekucji opróżnienia lokalu zajmowanego przez dotychczasowego najemcę, nie przysługuje tej osobie równoległe roszczenie o udostępnienie/wydanie lokalu zastępczego (pomimo tego, że były najemca dysponuje oświadczeniem posiadacza lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim przez najemcę w przypadku wykonania obowiązku egzekucji)[17]. W konsekwencji najemca nie będzie mógł zamieszkać w lokalu zastępczym, jeżeli jego właściciel lub osoba posiadająca inny tytuł prawny do tego lokalu, odmówi ad hoc udostępnienia/wydania lokalu zastępczego już po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego.

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725) – w tekście określana, również jako „u.o.p.l.”.

[2] Art. 19a ust. 2 pkt 3 u.o.p.l.

[3] Art. 19a ust. 6 u.o.p.l.

[4] Art. 19a ust. 2 pkt 3 in fine u.o.p.l.

[5] Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 roku w sprawie „Zasad techniki prawodawczej” (Dz. U. z 2016 r. poz. 283).

[6] Zob.: Wyrok WSA w Opolu z dnia 24 października 2017 r., sygn. akt II SA/Op 454/17; Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 czerwca 2020 r., sygn. akt II SA/Po 1059/19.

[7] Tłum.: „Tam, gdzie ustawa nie rozróżnia, nie naszą jest rzeczą wprowadzać rozróżnienie”.

[8] Zob.: Uchwała SN z dnia 18 stycznia 2013 r., sygn. akt II PZP 6/12.

[9] Zob.: Chaciński J., Komentarz do art. 19a [w:] Ochrona praw lokatorów. Komentarz, Warszawa 2019, Legalis.

[10] Mowa o oświadczeniu najemcy złożonym w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu; oraz o oświadczeniu, w którego treści najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

[11] Zob.: Mróz A., Umowa najmu okazjonalnego lokalu [w:] Zeszyty Prawnicze, Tom 16, Nr 4 (2016), str. 121; Panowicz-Lipska J., Najem okazjonalny lokalu – Umowa najmu okazjonalnego lokalu [w:] System Prawa Prywatnego. Prawo zobowiązań – część szczegółowa. Tom 8, Warszawa 2011, Legalis.

[12] Por.: K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka, Komentarz do art. 19a [w:] K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2021, LEX; Walasik M., Poddanie się egzekucji przez najemcę okazjonalnego [w:] Rejent, nr 3(239), marzec 2011 rok, str. 98-100.

[13] Art. 19d u.o.p.l.

[14] Por.: Wyrok SN z dnia 12 czerwca 2015 r., sygn. akt II CSK 455/14.

[15] Zob.: Wyrok SO w Poznaniu z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt XV Ca 217/14.

[16] Art. 19a ust. 3 u.o.p.l.

[17] Zob.: Strzelecka S., Komentarz do art. 19a [w:] Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, red. Dariusz Okolski, Warszawa 2024, Legalis.