Reforma planowania przestrzennego, której podstawowe założenia wynikają z ustawy[1] uchwalonej przez Sejm RP w dniu 7 lipca 2023 roku, ma na celu m.in. ograniczenie – zdaniem Autorów reformy – nadmiernego a jednocześnie rozproszonego i niekontrolowanego rozrostu zabudowy w gminach, które nie przyjęły miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego[2]. Wobec czego, zrezygnowano z koncepcji planowania przestrzennego opartej na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Natomiast wprowadzono nowy instrument planistyczny w postaci planu ogólnego sporządzanego co do zasady dla całego obszaru gminy. Dodatkowo uzależniono możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy od wyznaczenia przez gminę obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym. Jednak to nie wszystkie zmiany jakie wprowadzone w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy. Nowelizacja wprowadziła zmiany, także w zakresie okresu obowiązywania decyzji WZ oraz kryterium umożliwiających jej wydanie. W niniejszym tekście przedstawiono najważniejsze informacje związane z decyzjami WZ po wejściu w życie reformy planowania przestrzennego.
Czy posiadanie decyzji WZ gwarantuje objęcie działki obszarem uzupełnienia zabudowy w ramach planu ogólnego gminy?
Decyzje o warunkach zabudowy nie mają wpływu na plany ogólne czy obszary uzupełnienia zabudowy. Przeciwnie, to decyzje o warunkach zabudowy muszą być zgodne z postanowieniami planu ogólnego. Natomiast obszar uzupełnienia zabudowy jest fakultatywną częścią planu ogólnego. Przy czym, decyzje WZ będą mogły być wydane tylko w odniesieniu do terenu położonego na obszarze uzupełnienia zabudowy.
Innymi słowy, jeżeli inwestor dysponuje ostateczną decyzją o warunkach zabudowy, to pozostaje ona w mocy nawet w przypadku uchwalenia planu ogólnego gminy. Dodatkowo jeżeli decyzja WZ ma walor decyzji prawomocnej, to także pozostaje w obrocie jako bezterminowa.
Oczywiście dalej obowiązuje przepis, wedle którego decyzja WZ może zostać wygaszona przez organ.
Termin obowiązywania lub wygaśnięcia decyzji WZ, w tym decyzji wydanych przed nowelizacją
Decyzje o warunkach zabudowy wydawane do dnia 31 grudnia 2025 roku są bezterminowe. Jednak jest jedno zastrzeżenie. Decyzja WZ do dnia 31 grudnia 2025 roku musi uzyskać walorprawomocnej. Zatem mowa o sytuacji, w której nie tylko nie przysługuje odwołanie, ale również żadna ze stron postępowania nie może już zaskarżyć decyzji do sądu administracyjnego.
Jeżeli decyzja wydana do dnia 31 grudnia 2025 roku uzyska prawomocność w 2026 roku, wówczas będzie miał do niej zastosowanie nowy przepis znowelizowanej ustawy, tj. art. 64c u.p.z.p.[3], wedle którego decyzja o warunkach zabudowy wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna.
Ponadto wygaśnięcie decyzji WZ stwierdza organ, w sytuacji gdy:
1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę (na podstawie innej decyzji WZ);
2) nie wniesiono sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy dokonanego przez innego wnioskodawcę (dysponującego inną decyzją WZ);
3) inny wnioskodawca zgłosił budowę (dysponując inną decyzją WZ);
4) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia były inne niż w wydanej decyzji WZ (ta przesłanka nie ma zastosowania, gdy została wydana – w oparciu o decyzję WZ – ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę; upłynął termin na wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy lub wnioskodawca zgłosił budowę).
Powyższe cztery przesłanki mają zastosowanie do wszystkich decyzji WZ (obecnie pozostających w obrocie prawnym, jak i wydanych w przyszłości).
Podsumowując, warunki zabudowy wydane od dnia 1 stycznia 2026 roku, wygasną po upływie 5 lat (liczone od dnia, w którym stały się prawomocne). Podobnie decyzje wydane przed 1 stycznia 2026 roku, jeżeli staną się prawomocne w 2026 roku, także będę obowiązywać przez 5 lat, liczone od dnia, w którym stały się prawomocne.
Ryzyko braku otrzymania decyzji WZ po 2025 roku
Plany ogólne powinny być uchwalone do dnia 1 stycznia 2026 r. Bowiem zgodnie z przepisami przejściowymi nowelizacji u.p.z.p., obowiązujące „Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.”
Gdy plan ogólny nie zostanie uchwalony lub w planie tym nie będzie wyznaczonych obszarów uzupełnienia zabudowy, nie będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Gmina nie jest zobowiązana do wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy.
Poza tym, zmianie uległy przepisy (już obowiązują) dotyczące ustalania obszaru analizowanego w postępowaniach o wydanie decyzji WZ. Obszar ten ma być wyznaczany w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m inie więcej niż 200 m.
Zatem ustalenie warunków zabudowy na wniosek złożony od 1 stycznia 2026 r. będzie możliwe, jeżeli:
1) w danej gminie wszedł w życie plan ogólny, a w przypadku gdy wniosek dotyczy terenu położonego w więcej niż jednej gminie – jeżeli w tych gminach weszły w życie plany ogólne;
2) w planie ogólnym wyznaczono obszar uzupełnienia zabudowy (tylko w odniesieniu do terenu położonego w granicy tego obszaru będzie można wydać decyzję WZ);
3) decyzja o warunkach zabudowy będzie zgodna z postanowieniami planu ogólnego, czyli np. zamierzona inwestycja będzie zgodna z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren inwestycji pokrywający się z obszarem uzupełnienia zabudowy (np. jeżeli przewidziano dla tego terenu zabudowę mieszkaniową jednorodzinną to nie będzie możliwe wydanie decyzji WZ dla przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku wielorodzinnego, nawet gdyby pozytywnie wypadła analiza urbanistyczna i planowana inwestycja nie naruszałaby ładu przestrzennego).
Ważne! Gminy mogą uchwalać plany ogólne od dnia 24 września 2023 r. Zatem, jeżeli w danej gminie obowiązuje już plan ogólny to wydanie decyzji WZ odbywa się w oparciu o plan ogólny zgodnie z powyższymi założeniami. Jedyna różnica polega na tym, że decyzja WZ, która stanie się prawomocna przed 1 stycznia 2026 roku, będzie bezterminowa.
Granice planów ogólnych i znaczenie „obszaru uzupełnienia zabudowy”
Plan ogólny będzie uchwalany dla obszaru całej gminy. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, z którym zgodne będą musiały być warunki zabudowy. Przy czym, aby uzyskanie decyzji WZ było w ogóle dopuszczalne, to plan ogólny musi przewidywać obszary uzupełnienia zabudowy. Wówczas warunki zabudowy będą mogły zostać wydane dla terenu znajdującego się w granicach obszaru uzupełnienia zabudowy. Jednak gmina nie jest zobowiązana, aby do postanowień planu ogólnego wpisywać obszar/obszary uzupełnienia zabudowy. W przypadku braku wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym, gmina powinna uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli gmina nie uchwali, również planu miejscowego to co do zasady nie będzie możliwa żadna nowa inwestycja (oczywiście są wyjątki, np. lokalizacja inwestycji celu publicznego).
Jeżeli gmina ustali gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, wydanie warunków zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, będzie możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełni te standardy poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej mogą zostać określone w ramach gminnych standardów urbanistycznych, które z kolei stanowią obligatoryjną część planów ogólnych. Innymi słowy, gmina może fakultatywnie określić standardy dostępności na poziomie planu ogólnegojako element standardów urbanistycznych. Natomiast jeżeli gmina nie skorzysta z tego uprawnienia to istnieje możliwość określenia standardów dostępności infrastruktury społecznej, także na poziomie konkretnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
[1] Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688).
[2] Uzasadnienie do projektu ustawy, Druk nr 3097 z dnia 23 marca 2023 roku, Sejm RP IX kadencji.
[3] Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130).
Wpis nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa oraz ma charakter wyłącznie informacyjny. Stanowi wyraz poglądów jego autora na tematy prawnicze związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prasowych. Kancelaria Ostrowski i Wspólnicy Sp.K. i autor wpisu nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych na jego podstawie.
Ta strona wykorzystuje pliki cookies. Poprzez kliknięcie przycisku „Akceptuj", bądź „X", wyrażasz zgodę na wykorzystywanie przez nas plików cookies. Więcej o możliwościach zmiany ich ustawień, w tym ich wyłączenia, przeczytasz w naszej
Polityce prywatności. AKCEPTUJ
