Zasadnicze przepisy przejściowe ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym (dalej również jako: Ustawa albo nowa ustawa) zawarte są w jej art. 76 ust. 1 i 2 oraz art. 77.

Literalne brzmienie każdego z tych przepisów nie wydaje się nasuwać większych wątpliwości interpretacyjnych. Niemniej każdy prawnik obsługujący procesy inwestycyjne prędzej czy później spotka się z następującym pytaniem Klienta: „Panie Mecenasie, to którą ustawę stosować, jeżeli chodzi o odbiór przedmiotu umowy w przypadku mojej umowy?”. I tu już sytuacja się komplikuje, zwłaszcza w przypadku „dodatkowej zmiennej” w postaci podziału przedsięwzięcia na zadania inwestycyjne. Doświadczenie podpowiada, że deweloperzy życzyć sobie będą wręcz wyczerpującego uszeregowania przypadków, do których stosuje się nową ustawę oraz przypadków, do których zastosowanie znajdzie ustawa dotychczasowa. Ewentualnie poproszą o opracowanie pewnych schematów działania. Pozostając przy przykładzie odbioru lokalu w ramach zawartej umowy deweloperskiej można wskazać zatem następujący schematy działania:

Starą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się do umów zawartych w ramach przedsięwzięcia (bez wyodrębnionych zadań inwestycyjnych) oraz do wszystkich umów we wszystkich zadaniach inwestycyjnych (etapach) w ramach przedsięwzięcia podzielonego na zadania inwestycyjne, w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) rozpoczęto sprzedaż w ramach przedsięwzięcia (bez wyodrębnionych zadań inwestycyjnych) albo zadania inwestycyjnego przed dniem wejścia w życie nowej ustawy;

2) zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w ramach całego przedsięwzięcia (w tym podzielonego na zadania inwestycyjne) przed dniem wejścia w życie nowej ustawy;

3) nie minęły 2 lata od dnia wejścia w życie nowej ustawy;

4) umowa deweloperska została zawarta w ramach przedsięwzięcia (w tym podzielonego na zadania inwestycyjne) spełniającego warunki z pkt 1 – 2 powyżej a ponadto została zawarta w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy (albo przed tym okresem), bez względu na to czy przeniesienie własności przedmiotu umowy nastąpiło przed upływem 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy czy po tym okresie.

Nową ustawę stosuje się do umów zawartych w ramach przedsięwzięcia (w przypadku gdy przedsięwzięcie nie wyodrębnia zadań inwestycyjnych) albo zadania inwestycyjnego (etapu) w ramach danego przedsięwzięcia, w przypadku spełnienia któregokolwiek z poniższych warunków:

1) gdy rozpoczęto sprzedaż po dniu wejścia w życie nowej ustawy;

2) gdy rozpoczęto sprzedaż przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, ale w ramach całego przedsięwzięcia (w tym również podzielonego na zadania inwestycyjne) nie zawarto żadnej umowy deweloperskiej przed dniem wejścia w życie nowej ustawy;

3) upłynęły 2 lata od dnia wejścia w życie nowej ustawy (w tym przypadki, gdy umowa deweloperska została zawarta po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy).

Jak z powyższego wynika, jeżeli chodzi o spełnienie przesłanki zawarcia co najmniej jednej umowy deweloperskiej, art. 77 nowej ustawy nie jest przepisem szczególnym w stosunku do reguły ogólnej wynikającej z art. 76 ust. 1 nowej ustawy. Ani z art. 77 nowej ustawy (pośrednio) ani z art. 76 ust. 1 nowej ustawy nie wynika, iż art. 76 ust. 1 nowej ustawy odnosi się wyłącznie do przedsięwzięć nie podzielonych na zadania inwestycyjne. Przeciwnie, przepis ten odnosi się również do przedsięwziąć podzielonych na zadania inwestycyjne, przy czym kwestia zawarcia co najmniej jednej umowy deweloperskiej nie może być odnoszona do poszczególnych zadań inwestycyjnych osobno, ale do całego przedsięwzięcia. Tym samym art. 77 nowej ustawy nie może być wykładany w ten sposób, iż w przypadku wydzielenia zadania inwestycyjnego przed dniem wejścia w życie nowej ustawy oraz w przypadku rozpoczęcia sprzedaży w ramach tego zadania inwestycyjnego przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, stosuje się zawsze ustawę starą, przy czym kwestia zawarcia co najmniej jednej umowy deweloperskiej nie ma tu znaczenia. Brak odniesienia do kwestii zawarcia pierwszej umowy deweloperskiej w art. 77 nowej ustawy nie uchyla dyspozycji art. 76 ust. 1 nowej ustawy, wręcz potwierdza przyjęty tu kierunek wykładni (nie zachodzi potrzeba ponownej regulacji w art. 77 kwestii uregulowanej już w art. 76 ust. 1 nowej ustawy). Inaczej jeszcze rzecz ujmując, można postawić pytanie: co z kwestią wymogu zawarcia co najmniej jednej umowy w przypadku zadań inwestycyjnych wydzielonych w ramach przedsięwzięcia przed dniem wejścia w życie nowej ustawy i w stosunku do których doszło do rozpoczęcia sprzedaży przed dniem wejścia w życie nowej ustawy. Art. 77 nowej ustawy wykładany literalnie a contrario kwestii tej nie reguluje. Z niczego jednak nie wynika, aby warunek ten w ogóle został przez Ustawodawcę uchylony, zarówno gdy mówimy o zadaniach inwestycyjnych w których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie Ustawy jak i po tym dniu. Innymi słowy (i odpowiadając na powyższe pytanie), w takim przypadku zastosowanie znajduje reguła zawarta w art. 76 ust. 1 nowej ustawy. Przepis ten kwestię zawarcia co najmniej jednej umowy nie odnosi do poszczególnych zadań inwestycyjnych ale do całego przedsięwzięcia.

W konsekwencji powyższego należy przyjąć, iż w przypadku zadań inwestycyjnych wydzielonych przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, w przypadku których to zadań, sprzedaż rozpoczęto przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, przepisy starej ustawy deweloperskiej z dnia 16 września 2011 roku, stosuje się do wszystkich umów we wszystkich zadaniach inwestycyjnych, jeżeli tylko w ramach konkretnego (całego) przedsięwzięcia została zawarta co najmniej jedna umowa deweloperska, i nie ma tu znaczenia w ramach którego zadania inwestycyjnego umowa ta została zawarta.