Kiedy wreszcie nasza wychuchana budowa dobiega końca i efekty pracy wykonawcy są już namacalne, poziom entuzjazmu inwestora rośnie jak na drożdżach. Niejednokrotnie perspektywa ukończenia inwestycji rekompensuje cały trud i znój włożony w zadanie. Trzeba jednak uważać, aby nie potknąć się na ostatniej prostej i nie narazić się na kłopoty z miłymi inspektorami PINB (pozdrawiam, jeśli czytają).

Ale zanim strzelą korki szampanów, warto przeczytać dzisiejszy wpis – z nastaniem wiosny, w klimacie nieco sportowym. Zapraszam!

Gdy szampan jeszcze się chłodzi…

Kiedy potrzebne jest pozwolenie na użytkowanie?

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

• na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do jednej z kategorii wymienionych wprost w przepisie art. 55 Pr. bud.,

• uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nakazuje konkretny przepis ustawy (art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4 Pr. bud.),

• przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych (art. 55 ust. 1 pkt 3 Pr. bud.).

Do tej pory kontrowersje budziła kwestia, jakich sytuacji dotyczy ten ostatni przypadek – czy chodzi o oddanie do użytkowania całych, ale niewykończonych obiektów budowlanych, części obiektów budowlanych, czy też niektórych z kilku obiektów budowlanych objętych tym samym pozwoleniem na budowę.

Kto nie ryzykuje, nie pije szampana?

Na szczęście dziś inwestor już nie musi ryzykować.

Dodanie w art. 55 ust. 1a i 1b Pr. bud. miało na celu wskazanie konkretnych przypadków, dla których możliwe jest udzielenie pozwolenia na użytkowanie przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Obecnie nie ma już konieczności grania w ruletkę z organem.

Zgodnie z ust. 1a decyzja o pozwoleniu na użytkowanie może obejmować:

1) cały obiekt budowlany lub jego część;

2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2 Pr. bud.

Natomiast jak wskazuje ust. 1b przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie organ nadzoru budowlanego będzie musiał ocenić (podczas obowiązkowej kontroli budowy), czy oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części będą mogły samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Trzeba bowiem wziąć pod uwagę sytuację, że inwestor z różnych przyczyn nie będzie miał możliwości zrealizowania pozostałej części inwestycji. Dlatego oddawana do użytkowania część musi funkcjonować niezależnie od pozostałego zakresu inwestycji, a tym samym spełniać podstawowe wymagania zapewniające możliwość jej użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Nie zagłębiam się bardziej w te zagadnienia, bo jest to po prostu kopalnia tematów nadających się na oddzielny wpis.

Gdy widać już linię mety…

Oprócz tego w art. 57 Pr. bud. wprowadzono obowiązek dołączenia projektu technicznego do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Zmiana ta wynika z wprowadzonych wcześniej modyfikacji przepisów dotyczących zakresu i formy projektu budowlanego. Przeczytasz o tym tutaj.

W zakresie art. 57 ust. 1 Pr. bud. wskazano również, jakie protokoły badań i sprawdzeń mają być dołączane do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Będą to protokoły potwierdzające prawidłowość działania przyłączy i instalacji, które zapewnią użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem, oraz protokół badania urządzenia technicznego wynikający z ustawy o dozorze technicznym (w przypadku, gdy jest on wymagany).

Retrospekcji mówimy NIE

Nie zawsze i nie wszędzie. No to kiedy?

Do ustawy wprowadzono termin, po upływie którego nie będzie już możliwe stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Uznano, że 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna, jest wystarczające na stwierdzenie ewentualnych nieprawidłowości w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Procedura „żółtej kartki”

Nazwa procedury tym razem nie została wymyślona przeze mnie na potrzeby dzisiejszego wpisu, a przez autora uzasadnienia do ustawy nowelizującej. To kiedy sędzia (organ) sięgnie po kartonik?

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 59i Pr. bud.: „W przypadku stwierdzenia użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55 (czyli przepisów odnoszących się do uzyskania pozwolenia na użytkowanie) organ nadzoru budowlanego poucza inwestora lub właściciela, że obiekt budowlany nie może być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych.

Jest jedynie pouczenie, a inwestor czy właściciel otrzymuje szansę na samodzielne naprawienie błędu.

I na tym koniec pobłażliwości.

A może jednak zablefować?

Kombinowanie – zdecydowanie odradzam. To może słono kosztować. Po upływie 60 dni od otrzymania powyższego pouczenia organ sprawdzi, czy obiekt jest nadal użytkowany z naruszeniem przepisów art. 54 i art. 55 Pr. bud. Jeżeli użytkownik obiektu budowlanego (lub jego części) nie zaprzestanie nielegalnego użytkowania, wówczas organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie, w którym wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Przy wymierzaniu tej kary stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, z tym że stawka opłaty podlegać będzie dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Następnie, jednak nie wcześniej niż po upływie 30 dni od doręczenia postanowienia, organ nadzoru budowlanego po raz kolejny sprawdza, czy obiekt budowlany lub jego część jest w dalszym ciągu nielegalnie użytkowany. W przypadku dalszego użytkowania z naruszeniem przepisów ustawy ponownie wymierza się karę za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego – w drodze postanowienia. Stawka opłaty dla każdej kolejnej kary podlega pięciokrotnemu podwyższeniu. Postanowienie to może być wydawane wielokrotnie, przy czym każde kolejne może zostać wydane nie wcześniej niż po upływie 30 dni od wydania poprzedniego postanowienia.

Do ilu razy sztuka?

Zgodnie z nową regulacją kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymierzana będzie każdorazowo w postanowieniu wydawanym przez organ nadzoru budowlanego, po stwierdzeniu użytkowania bez dopełnienia obowiązku wnikającego z przepisów ustawy Pr. bud. Dotychczasowe stanowisko panujące w orzecznictwie wskazywało, że karę, o której mowa, można było nałożyć tylko za nielegalne przystąpienie do użytkowania, a nie za nielegalne użytkowanie. Tym samym karę można było nałożyć jednorazowo.

Z uwagi na możliwość wielokrotnego stosowania kar finansowych, stawka kary z tytułu nielegalnego użytkowania – z wyjątkiem pierwszej wymierzanej kary – została zmniejszona o połowę w stosunku do dotychczasowych rozwiązań. Bowiem o skuteczności tego środka prawnego ma przesądzać możliwość jego ciągłego stosowania aż do osiągnięcia zamierzonego celu, tj. oddania obiektu do użytkowania.

Nareszcie meta. Bezpieczne lądowanie telemarkiem. Czas na szampana!

Tym wpisem kończę cykl poświęcony ostatniej dużej nowelizacji Prawa budowlanego. Kolejne wpisy będą już traktowały o nieco innych zagadnieniach.