Postępowanie wyłącznie według własnej woli, bez liczenia się z zakazami i obowiązującym prawem – oto słownikowa definicja „samowoli”, jaką podaje strona internetowa www.sjp.pwn.pl. Podobnej definicji wskazującej, czym konkretnie jest „samowola budowlana” nie znajdziemy w Prawie budowlanym. Czy to błąd? Raczej nie, ponieważ mnogość przypadków, jakie mogą wystąpić w praktyce jest w zasadzie niemożliwa do przewidzenia, a tym samym wyznaczenie sztywnych granic byłoby niecelowe. Ogólnie można przyjąć, że chodzi o wszelkie przypadki wzniesienia obiektu niezgodnie z przepisami ustawy. I choć generalnie legalizacja samowoli budowlanej nie kojarzy się z niczym przyjemnym, to jednak w niektórych przypadkach ustawodawca zdecydował się na złagodzenie reżimu odpowiedzialności – w jakich? Zapraszam do lektury!

Procedura legalizacyjna krok po kroku

Aktualnie mamy w ustawie odrębny Rozdział 5a „Postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy” (art. 48 i nast.). Nastąpiło połączenie wcześniejszych procedur legalizacyjnych w jedną procedurę.

KROK 1

Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

W postanowieniu organ, w razie konieczności, może użyć odpowiednich środków zabezpieczających (takich jak: nakaz zabezpieczenia obiektu budowlanego lub terenu budowy, nakaz usunięcia stanu zagrożenia). Ponadto informuje również inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację realizowanego obiektu oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej celem zalegalizowania budowy, w tym o zasadach jej obliczania. Na postanowienie o wstrzymaniu budowy przysługuje zażalenie.

KROK 2

W terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć wniosek o legalizację. Jeżeli wniosek nie zostanie złożony, wówczas organ nadzoru budowlanego wydaje nakaz rozbiórki (art. 49e pkt 1).

Elementy wniosku o legalizację:zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;

• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
• dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4, oraz dwa egzemplarze projektu technicznego (czyli: 3 egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dokumenty dotyczące obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych).

Wniosek o legalizację można wycofać do dnia wydania decyzji o legalizacji. Dokumentacja legalizacyjna wymagana w przypadku obiektu realizowanego bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę będzie w dużej mierze tożsama z dokumentacją, jaką należy złożyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Dodatkowo inwestor będzie musiał przedłożyć projekt techniczny uwzględniający zakres wykonanych robót budowlanych. Brak przedłożenia dokumentacji legalizacyjnej w określonym terminie również skutkuje wydaniem nakazu rozbiórki.

KROK 3

W przypadku przedłożenia przez inwestora dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego sprawdza ich kompletność oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami Prawa budowlanego, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Przy czym, jeżeli budowa została już zakończona, bada się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

W przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego nieprawidłowości w przedłożonych dokumentach legalizacyjnych zostanie wydane postanowienie zobowiązujące do ich usunięcia w wyznaczonym terminie. Nieusunięcie nieprawidłowości w terminie również skutkuje nakazem rozbiórki.

KROK 4

Jeżeli organ nadzoru budowlanego nie stwierdził nieprawidłowości w przedłożonej dokumentacji legalizacyjnej (lub gdy inwestor usunął nieprawidłowości), nakłada obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej.

Legalizacja samowoli budowlanej następuje po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej. Wówczas organ nadzoru budowlanego zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz – jeżeli budowa nie została zakończona – zezwala na jej wznowienie. Jednakże legalizacja samowoli budowlanej nie zwalnia z obowiązku stosowania przepisów dotyczących zakończenia budowy, w tym z obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej skutkuje wydaniem nakazu rozbiórki. Sposób ustalania oraz wysokość opłat legalizacyjnych nie uległ zmianie  w porównaniu z dotychczasową regulacją.

Podsumowując, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

1) niezłożenia wniosku o legalizację budowy w terminie,

2) wycofania wniosku o legalizację budowy,

3) nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,

4) niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,

5) nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w terminie,

6) kontynuowania budowy mimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

W ramach podsumowania – diagram:

Trup w szafie – procedura legalizacyjna dot. „starych samowoli”

A co w przypadku, gdy „odkryjemy” samowolę z zamierzchłych czasów? Zdecydowanie bardziej łagodnie są one obecnie traktowane. Uproszczone postępowanie legalizacyjne odnoszące się do starych samowoli budowlanych, których realizacja została zakończona przynajmniej 20 lat temu. W uproszczonej procedurze legalizacyjnej organ nie będzie badał zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i co najważniejsze – brak tu opłaty legalizacyjnej.

W przypadku wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek przedłożenia określonych dokumentów legalizacyjnych, a mianowicie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego oraz ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz czy pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Jaką rolę odgrywa organ w tym postępowaniu? Otóż, w przypadku tej procedury rola organu nadzoru budowlanego ogranicza się jedynie do sprawdzenia warunku dotyczącego braku wszczęcia postępowania w sprawie budowy takiego obiektu oraz kompletności dołączonych dokumentów, w tym ekspertyzy technicznej, z której ma wprost wynikać czy obiekt ten nadaje się do użytkowania (w szczególności czy nie stwarza zagrożenia życia lub zdrowia ludzi). Organ dodatkowo bada spełnienie warunku odnoszącego się do terminu zakończenia budowy (czy upłynęło przynajmniej 20 lat od jej ukończenia) – w przypadku powzięcia uzasadnionych wątpliwości w tej kwestii.

Decyzja o legalizacji stanowi podstawę rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego i nie ma już konieczności ubiegania się o uzyskanie odrębnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.